Butų nuomos kainą Vilniuje lemiantys veiksniai

Nekilnojamojo turto rinka bei joje vykstantys procesai yra viena labiausiai tyrinėjamų bei aptarinėjimų ekonomikos sričių. Viešoje erdvėje nuolat šmėžuoja ekonomikos ekspertų nekilnojamo turto (NT) analizės bei ateities prognozės. Šios prognozės ypač domina tuos, kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą bei siekia iš to užsidirbti. Uždarbio būdų yra įvairių: vieni perka patrauklia kaina senos statybos namus, juos remontuoja ir perparduoda, kiti pasirenka nuomos variantą. Pastarieji vėlgi turi du pasirinkimus: nuomoti būstą patys arba kreiptis pagalbos į profesionalus: nekilnojamojo turto brokerius ar agentūras. Brokeriai ir agentūros yra patrauklus sprendimas tiems, kas nori sutaupyti tam tikrus kaštus, pavyzdžiui, laiko (nereikia patiems dėti skelbimų) ar kuro (nereikia patiems vykti į vietą). Potencialių nuomininkų paieška rūpinasi agentūra. Remiantis logika bei ekonomikos dėsniais, toks trečios šalies įsikišimas sutaupo vienus kaštus, tačiau pabrangina kitus kaštus. Būtent tai ir bandysiu įrodyti šiame darbe. Darbo temos aktualumas ir problema. Kaip ir minėjau anksčiau, nors NT rinka yra tikrai plačiai tiriama akademinėje literatūroje, daugiausia tyrimai apsiriboja makroekonominiais veiksniais. Pavyzdžiui, Venclauskienė D, ir kt (2011) atliko tyrimą „Skirtingos kainos tam pačiam gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektui pereinamosios ekonomikos šalyje“. Užsienio literatūroje galima rasti analizių, kurios remiasi mikroenomika. Pavyzdžiui, tyrimas Cui, N., Gu, H., Shen, T., & Feng, C. (2018). The Impact of Micro-Level Influencing Factors on Home Value: A Housing Price-Rent Comparison. Sustainability. Atsižvelgdama į šią problemą bei temos aktualumą, formuluoju šio darbo tikslą: Tyrimo tikslas – ištirti ir palyginti būsto nuomos kainas iš privačių asmenų bei agentūrų Vilniuje. Šiam tikslui pasiekti yra keliami tokie uždaviniai: 1. Atlikus mokslinių šaltinių analizę, nustatyti veiksnius, lemiančius būsto nuomos kainą; 2. Empiriškai patikrinti, kaip šie veiksniai lemia būsto nuomos kainas Vilniuje; 3. Sudaryti ir įvertinti ekonometrinį modelį; 4. Apibendrinus tyrimo rezultatus, pateikti išvadas. Darbo metodai: mokslinės literatūros analizė, sisteminimas, aprašomoji statistinė analizė bei interpretavimas. 1. TEORIJOS ANALIZĖ IR HIPOTEZĖ Deimantė Venclauskienė, Vytautas Snieška, Ligita Vasiliauskienė (2011) atliko tyrimą „Skirtingos kainos tam pačiam gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektui pereinamosios ekonimikos šalyje“. Tyrimo metu išryškėjo tokios nekilnojamojo turto kainos formavimosi prielaidos, kurias galima suskirstyti į šias veiksnių, lemiančių nekilnojamojo turto kainų formavimąsi, grupes: • mikroekonominiai veiksniai (pvz.: pastato plotas, pastato konstrukcija ir t.t.); • makroekonominiai veiksniai (pvz.: vietinė ekonominė konjunktūra, finansavimo galimybės, vyriausybės reguliavimas ir t.t.); • laiko veiksniai (istoriniai nekilnojamo turto kainų duomenys, sezoniškumas ir t.t.). Tyrime nustatyta, kad nekilnojamojo turto kainos formavimąsi lemiančios veiksnių grupės yra: mikroekonominiai veiksniai, makroekonominiai veiksniai; laiko veiksniai. Taip pat nustatyta, kad nekilnojamojo turto kainas galima skirstyti ir pagal rinkos dalyvių požiūrį ir santykį į nekilnojamąjį turtą: Nekilnojamo turto pasiūlos, paklausos ir sandorio kaina. Būdingas reiškinių arba procesų bruožas, savybė ar ypatybė, kuri gali būti apibūdinta statistiniais dydžiais vadinama – požymiu. Visus požymius galime skirstyti į kiekybinius ir kokybinius. Kiekybiniais požymiais vadiname, tuos kurių reikšmės viena nuo kitos skiriasi apibrėžtu, išmatuotu dydžiu. Kokybiniais vadiname kiekybiškai neišreikštus požymius. (R. Valkauskas, Statistika, 16 psl.) Rūta Gedminaitė (2012) atliko tyrimą ,,Šiaulių miesto nekilnojamojo turto rinkos analizė’’. Tyrimo tikslas - atlikti Šiaulių miesto nekilnojamojo turto rinkos ekonominę analizę ir nustatyti pagrindinius jos pokyčius lemiančius veiksnius. Šiaulių miesto centre butų (2 ir 3 kambarių) nuomos kainos yra aukštesnės negu kitose rajonuose. Taip teigiama, nes Šiaulių miesto centre yra gerai sutvarkyta infrastruktūra, jame susitelkusios valdžios įstaigos, daugelis ikimokyklinio ugdymo įstaigų ir mokyklų, parduotuvės, pramogų kompleksai, tačiau rūpesčių kelia ir piko metu susidarančios automobilių spūstys, prie daugiabučių gyvenamųjų namų įrengtos per mažos mašinų stovėjimo aikštelės. Gyvenamųjų patalpų nuomos kainas lemia tokie veiksniai: buto vieta, statinio būklė, nuomojamų patalpų aukštas, šildymo tipas bei vidinė apdaila ir apstatymas. Aukščiausią butų nuomos kainą lemia buto įrengimas, baldų kokybė, papildomi buto inventoriaus priedai (viryklė, skalbimo mašina ir pan.) Atlikus Šiaulių miesto nekilnojamojo turto kainų tyrimą, paaiškėjo, jog Šiauliuose aukščiausios butų ir komercinės paskirties pardavimo ir nuomos kainos vyrauja miesto centre. Nustatytas stiprus ryšys tarp gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos kitimo ir infliacijos, o komercinio nekilnojamojo turto kainų kitimui didesnės įtakos turėjo nedarbo lygis. Analizuojant autorių parengtą mokomąją metodiką pateikiamias pavyzdys kuriame, nagrinėjamas reiškinys – būto nuomos kaina Vilniuje. Tikslas – kiekybiškai aprašyti kainos priklausomybę nuo ją lemiančių veiksnių. Pateikti šis galimų veiksnių sąrašas: • Būsto plotas (m2); • Kambarių skaičius; • Aukštas; • Statybos metai; • Atstumas iki miesto centro (km). Visi šie veiksniai turi kiekybinį įvertinimą ir matus, kurie nurodyti greta. Tačiau yra ir kitų veiksnių, kurie daro stiprią įtaką, tačiau kiekybiškai jų išmatuoti negalime. Tokie veiksniai gali būti: • Būsto tipas (namas, kotedžas, butas, loftas ir pan.); • Vieta, rajonas; • Ar būstas su baldais; • Šildymo sistema (autonominis, centrinis). Karpuškienė V, ir kt. (2017) Cui, N., Gu, H., Shen, T., & Feng, C. (2018) Kinijoje atliko tyrimą siekiant nustatyti būsto kainos ir būsto nuomos kainos santykį lyginant mikrolygio įtaką darančių veiksnių poveikį kainoms. Tyrimui atlikti buvo naudojama: 16.475 namo pirkimo sandoriai; 7.129 nuomos sandoriai; 5.196 gyvenamųjų namų vidutinės būsto kainos ir nuomos kainos Pekine (Kinija), . Tyrime išskirtos dvi charakteristikos tai struktūrinės (Gyvenamasis plotas; Gyvenamojo ploto dydis (m2); Statybos metai (amžius); Miegamųjų skaičius) ir vietos (Atstumas iki užimtumo centro; Atstumas iki artimiausio įdarbinimo centro; Atstumas iki autobusų stotelės; Atstumas iki viešbučio; Metro stotis; Parkas; Ligoninė; Pagrindinė - pradinė mokykla). Autorius pateikia tris pagrindines išvadas: Pirma, būsto nuomos kainos svyruoja nepriklausomai nuo būsto pardavimo kainos. Pavyzdžiui, gyvenamieji būstai, kurių kainos yra aukštos, nebūtinai turi aukštas nuomos kainas. Kainos ir nuomos santykis Pekine rodo netvarkingą pasiskirstymą. Antra, mikrolygio veiksniai turi skirtingą poveikį būsto kainoms ir būsto nuomai. Įsigyjant būstą, savininkams svarbu, kad jis būtų ramioje vietoje bei turėtų gerą privažiavimą. Nuomininkų nedomina atstumas iki parko. Jiems labiau rūpi artumas iki mokymosi įstaigos, atstumas iki viešojo transporto stočių. Be to, atstumas iki prestižinės mokyklos/darželio yra svarus kriterijus tiek įsigyjant būstą, tiek jį nuomojant. Tačiau, būsto pardavimo kaina šis kriterijus turės daug didesnę įtaką, nei ji nuomojant. Tai reiškia, kad nusipirkus brangiai būstą arti prestižinės mokymosi įstaigos, nebūtinai pavyks jį brangiai išnuomoti. Trečia, nuomininkams ne taip svarbu yra didesnis miegamųjų skaičius, atstumas iki centro, parkas, mokykla. Apibendrinant autorių nuomones, galima teigti, kad atliktuose tyrimuose dominuoja nuomonė, kad nekilnojamojo turto kaina yra konkretaus nekilnojamojo turto vertė pinigine išraiška, priklausanti nuo mikroekonominių nekilnojamojo turto charakteristikų, makroekonominių veiksnių, tarp kurių žymus finansinių bei vyriausybės veiksmų daromas poveikis. Vertinant dabartines butų nuomos kainas Vilniaus mieste, pastebimas kainos svyravimas skirtinguose miesto mikrorajonuose. Tyrime atliksiu detalesnę analizę. Hipotezė - nuomuotis butą iš agentūros yra brangiau. 2. DUOMENŲ ANALIZAVIMAS IR TIKRINIMAS Šiame kursiniame darbe tirsiu 300 stebėjimų, duomenys surinkti iš internetinės svetainės http://aruodas.lt. Atlikti stebėjimai tarp 10 populiariausių Vilniaus mikrorajonų: Naujamiestis, Senamiestis, Užupis, Fabijoniškės, Žvėrynas, Šnipiškės, Žirmūnai, Pašilaičiai, Antakalnis, Šeškinė. Atsižvelgiant į analizuotą teoriją surinkti kiekybiniai veiksniai tai plotas, kambarių skaičius, aukštas, aukštų skaičius, statybos metai, atstumas iki darželio ir atstumas iki mokyklos. Taip pat surinkti ir kokybiniai veiksniai tai mikrorajonas, šildymo tipas, agentūra ir renovuotas. Visi tarpgrupiniai duomenys sukelti į Gretl programą žr. 1 Paveikslą. 1Paveikslas Mikrorajonui ir šildymo sistemai sukurti pseudokintamieji ir pastato statybos metų apskaičiuotas ir įtrauktas kintamasis amžius. Surinkti duomenys atvaizduojami Gretl programoje žr. žemiau pateiktą 2 paveikslą. 2 Paveikslas Pasitelkus Gretl programą įvertinsiu buto nuomos kainą Vilniuje lemiančius kokybinius ir kiekybinius veiksnius atlikdama aprašomosios statistikos analizę. Iš lentelės matyti, kad mažiausia nuomos kaina 110 eur o didžiausia 2400 eur, vidutiniškai buto nuomos kaina Vilniuje yra 455 eur per mėnesį. Plotas siekia nuo 10 iki 200 kvadratinių metrų, o vidurkis 47 kvadratiniai metrai. Surinkti duomenys rodo, kad analizuojami butai 1-o, 2-jų, 3-jų, 4-ių ar 5-ių kambarių. Aukščiausias aukštas kuriame yra butai yra 23 aukštas, o žemiausias 0 (rūsyje). Vidutiniškai butai yra 32 metų senumo. Atstumas iki darželio vidutiniškai yra 250 metrų, o iki mokyklos 270 metrų. Toliausiai nuotolęs darželis 4.600 metrų ir mokykla yra 5.000 metrų, tai yra vienas stebėjimas tolesniame etape panaikinsiu jį iš tyrimo. Mean Median S.D. Min Max Y_kaina_eur 561,1 455,0 358,9 110,0 2400 Plotas_m 50,02 47,00 28,46 10,00 200,0 Kambariai 1,957 2,000 0,8779 1,000 5,000 Aukstas 3,193 3,000 2,309 0,0000 23,00 Aukstu_sk 5,257 5,000 3,016 1,000 27,00 Metai 1970 1989 166,0 0,0000 2021 Amzius 50,84 32,00 166,0 0,0000 2021 darzelis_m 331,0 250,0 362,2 0,0000 4600 mokykla_m 385,2 270,0 425,2 0,0000 5000 Trečiame paaveiksle pateiktas butų pasiskirstymas pagal kainą intervalas, matyti, kad daugiausia net 93 butai yra kurių kainos intervalas siekia nuo 325 iki 468 eurų per mėnesį. 3Paveikslas Iš pateiktų grafikų matyti, kad labiausiai butų nuomos kainą lemiantys veiksniai yra plotas, kambarių skaičius. Kalbant apie plotą ir kambarių skaičių iš koreliacijos koeficiento matyti, kad yra stiprus ryšys tarp nepriklausomų kintamųjų (koreliacijos koeficientas yra lygus 0,8096). 4 Paveikslas Atstumas iki darželio ar mokyklos taip pat didelės įtakos, kad įtakos nedaro, bet kaip minėjau pašalinus vieną stebėjimą grafiškas atvaizdavimas gali pasikeisti, tai atliksiu tolesniame etape. Taip pat iš grafiko matyti, kad aukštas ir amžius iš vis neturi įtakos buto nuomos kainai Vilniuje. Butų nuomos kainų priklausomybė nuo atstumo iki darželio, atstumo iki mokyklos, aukšto ir amžiaus 5 Paveikslas Kokybinių kintamųjų analizę atliksiu sudarydama OLS modelius. Pirmame modelyje matyti, kad Senamiestyje butų nuomos kainos brangiausios, vieno kvadratinio metro kaina yra 15 eur. Kitus mikrorajonus lyginant su Senamiesčio vieno kvadratinio metro nuomos kaina yra mažesnės: Naujamiestyje 3,70 eur/m2; Užupyje 0,29 eur/m2; Fabijoniškėse 5,95 eur/m2; Žvėryne 4,46 eur/m2; Šnipiškėse 0,84 eur/m2; Žirmūnuose 4,70 eur/m2; Antakalnyje 4,96 eur/m2; Pašilaičiuose 7,45 eur/m2; Šeškinėje 7,32 eur/m2. Po Senamiesčio brangiausios butų nuomos Užupyje, Šnipiškėse. Model 1: OLS, using observations 1-300 Dependent variable: kvadr_metro_kaina Coefficient Std. Error t-ratio p-value const 14,9813 0,448010 33,44

Daugiau informacijos...

★ Klientai rekomenduoja

Šį rašto darbą rekomenduoja mūsų klientai. Ką tai reiškia?

Mūsų svetainėje pateikiama dešimtys tūkstančių skirtingų rašto darbų, kuriuos įkėlė daugybė moksleivių ir studentų su skirtingais gabumais. Būtent šis rašto darbas yra patikrintas specialistų ir rekomenduojamas kitų klientų, kurie po atsisiuntimo įvertino šį mokslo darbą teigiamai. Todėl galite būti tikri, kad šis pasirinkimas geriausias!