Nekilnojamo turto verčių nustatymas naudojimo pajamų vertės ir atkuriamosios vertės metodais

 VILNIAUS GEDIMINO TECHNIKOS UNIVERSITETAS STATYBOS FAKULTETAS Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedra KURSINIS DARBAS “Nekilnojamo turto verčių nustatymas naudojimo pajamų vertės ir atkuriamosios vertės metodais” Atliko: Priėmė: doc. dr. S.Raslanas Vilnius, 2006 Turinys Įvadas ……………………………………………………………………………. 5 1. BENDROJI DALIS ………………………………………………………………… 7 1.1 Vertinimo užsakovas, tikslas ir objektas ……………………………………. 7 1.2 Turto vertintojai ……………………………………………………………. 7 1.3 Vertinimo data ……………………………………………………………. 7 1.4 Vertinimo metodai ……………………………………………………………. 7 1.5 Informaciniai šaltiniai ir dokumentai ……………………………………. 8 2. Vertinamo turto aprašymas …………………………………………… 8 2.1 Vertinamo turto lokalizacija ir aplinkos aprašymas …………………………… 8 2.2 Turto teisinė-techninė charakteristika ………………………………………… 9 2.3 Turto panaudojimo perspektyvos ……………………………………………. 11 3. Turto vertės nustatymas ………………………………………………….. 11 3.1 Turto vertės nustatymas naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu …………………………………………………………… 11 3.1.1 Pradiniai duomenys …………………………………………………… 12 3.1.2 Kapitalizacijos normos nustatymas ……………………………………. 13 3.1.2.1 Sumavimo metodas …………………………………………… 14 3.1.2.2 Pardavimų palyginimo metodas …………………………… 14 3.1.2.3 Bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas …………………… 16 3.1.2.4 Investicijų grupės metodas …………………………………… 16 3.1.2.5 Metodas, pagrįstas aktyvo vertės pasikeitimo, koregavimu .…... 17 3.1.3 Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko …………………………………………..……….. 18 3.1.4 Objekto naudojimo pajamų vertės nustatymas, taikant multiplikatorių koeficientą ……………………………………………………………………. 20 3.1.5 Naudojimo pajamų vertės nustatymas, kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą …………………………………………….. 21 3.1.6 Nuompinigių mokėjimo modelio įtaka naudojimo pajamų vertės dydžiui….. 22 3.1.6.1 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už metus ……………. 23 3.1.6.2 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už mėnesį ……………. 24 3.1.6.3 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už ketvirtį …………….. 25 3.1.7 Įprastinis vertės nustatymas …………………………………………………… 25 3.1.7.1 Vertės nustatymas, kai įtraukiama statybos įrengimų vertė …… 25 3.1.7.2 Vertės nustatymas atskirai apskaičiuojant statybinių įrengimų vertę …………………………………………………………… 26 3.1.8 “Over-rented” ir “Under-rented” objektai su vertės apsaugojimo sąlygomis …………………………………………………………………….. 27 3.1.9 Pakopinės nuomos sutartys …………………………………………….. 29 3.1.9.1 “Sandwich” …………………………………………………….. 29 3.1.9.2 Multiplikatorių skirtumo būdas …………………………….. 30 3.1.9.3 Dalinio diskontavimo būdas …………………………………….. 32 3.1.10 “Term and Reversion” modelis ……………………………………. 33 3.1.11 “Hardcore” modelis …………………………………………………….. 34 3.2 Turto vertės nustatymas atkuriamosios vertės metodu ……………………………. 37 3.2.1 Turto vertinimas pagal nutarimą ……………………………………. 38 3.2.1.1 Gyvenamosios paskirties turto vertinimas …………………… 39 3.2.1.2 Negyvenamosios paskirties turto vertinimas …………………… 40 3.2.2 Objekto nusidėvėjimo nustatymas pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus …………………………………………………… 41 3.2.2.1 Teoriniai – matematiniai nusidėvėjimo metodai …………… 41 3.2.2.2 Empiriniai nusidėvėjimo metodai …………………………… 44 Išvados …………………………………………………………………………… 46 Literatūra …………………………………………………………………………… 50 Paveikslų sąrašas 1 pav. Vertinamas objektas ……………………………………………………………. 9 2 pav. Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko ……………………………………………………………………. 19 3 pav. Objekto nuomos sąlygų pasikeitimas ……………………………………………. 28 4 pav. “Sandwich” būdas ……………………………………………………………. 29 5 pav. “Term and Reversion” modelis …………………………………………….. 33 6 pav. “Hardcore” modelis, kai FNĮN …………………………………………….. 36 8 pav. Nusidėvėjimas pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus, kai objekto amžius 34 ir 38 metai …………………………………………….. 45 Lentelių sąrašas 1 lentelė. Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko ……………………………………………………………………. 18 2 lentelė. Objekto atkuriamoji vertė pagal teorinius-matematinius nusidėvėjimo metodus ……………………………………………………………………………. 43 3 lentelė. Objekto atkuriamoji vertė pagal empirinius nusidėvėjimo metodus ……. 44 Įvadas Šio darbo tikslas yra nustatyti dviejų kambarių butų, esančių Utenos miesto centre, rinkos vertę, ją nustatant naudojimo pajamų vertės ir atkuriamosios vertės metodais bei nustatyti, kuri iš gautųjų verčių atitinka rinkos vertę. Pasirinktas objektas yra tinkamas jo vertę nustatyti šiais metodais dėl daugelio savybių, kurių pagrindinės yra tai, kad dviejų kambarių butas yra geroje komercinei veiklai vykdyti vietoje, yra pirmame aukšte bei turi įrengtą atskirą įėjimą. Objektas neturi jam priskirto žemės sklypo, todėl, nustatinėjant vertę, į žemės sklypo vertę nebus atsižvelgiama. Nustatant objekto vertę yra remiamasi vertinamojo turto lokalizacijos ir aplinkos aprašymu, turto teisine-technine charakteristika bei turto panaudojimo perspektyvų aptarimu. Naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodas yra taikomas tam nekilnojamajam turtui, kuris yra skirtas gauti pelną (pvz., išnuomojant), t.y. jei į vertinamą nekilnojamojo turto objektą žiūrima kaip į pelno objektą, kurio vertė apibrėžiama ilgą laiką gaunamomis pajamomis. Vertinamo objekto vertės nustatymas naudojimo pajamų vertės metodu bus vykdomas daugeliu aspektų. Nekilnojamojo turto vertės nustatymas pirmiausia bus vykdomas nustatant kapitalizacijos normą, aptariant multiplikatoriaus priklausomybę nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko ir nustatant objekto naudojimo pajamų vertę, taikant multiplikatorių koeficientą, kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą. Šiame darbe bus atkreipiamas dėmesys į nuompinigių mokėjimo modelio įtaką naudojimo pajamų vertės dydžiui, kai nuompinigiai mokami už metus, mėnesį, ketvirtį, atitinkamai už praėjusį laikotarpį ar avansu laikotarpio pradžioje. Be to bus nustatoma įprastinė vertė, kai įtraukiama statybos įrengimų vertė ir atskirai apskaičiuojant statybinių įrengimų vertę bei atkreipiamas dėmesys į “Over-rented” ir “Under-rented” objektus su vertės apsaugojimo sąlygomis. Kituose skyriuose aptariamos tokios pakopinės nuomos sutartys kaip “Sandwich”, multiplikatorių skirtumo būdas, dalinio diskontavimo būdas bei aptariama šių pakopinių sutarčių būdų įtaka naudojimo pajamų vertei. Taip pat vertinamojo objekto naudojimo pajamų vertei nustatyti bus pritaikyti “Term and Reversion” ir “Hardcore” modeliai. Tuo tarpu atkuriamosios vertės metodas tinka tokiam turtui, kuris yra skirtas ne pelnui gauti arba jo nesiekia. Vertinamojo objekto atkuriamoji vertė bus nustatyta remiantis Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1 d.”. Taip pat bus plačiau panagrinėtas vertinamo objekto nusidėvėjimo kitimas dviem atvejais – nusidėvėjimo nustatymas neatsižvelgiant į priestatą, bei kai atsižvelgiama į priestatą. Nusidėvėjimas nustatomas teoriniais – matematiniais ir empiriniais nusidėvėjimo metodais. Darbo pabaigoje pateikiamos išvados apie kiekvieną vertinimo būdą atskirai ir nustatoma, kuri vertė atitinka vietos rinkos vertę. 1. BENDROJI DALIS 1.1 Vertinimo užsakovas, tikslas ir objektas Nekilnojamojo turto vertinimas atliktas ir vertinimo ataskaita parengta pagal turo savininkoA.Jonaičio, a.k. 36702091233 prašymą dėl nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo. Vertinamas objektas – prekybos patalpos. Vertinimo tikslas: nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas. 1.2 Turto vertintojai Turtą įvertino ir ataskaitą parengė UAB “Status“ vertintojas J.Jonaitis (kvalifikacinis pažymėjimas Nr. 000521). 1.3 Vertinimo data Nekilnojamasis turtas vertintojų apžiūrėtas 2006 05 01 d., dalyvaujant vertinamų administracinių patalpų savininkui A. Jonaičiui. Turto apžiūros metu užfiksuotos vertinamo turto kokybės charakteristikos ir patalpų fizinė būklė. Nekilnojamojo turto vertė nustatyta pagal turto apžiūrėjimo 2006 05 01 būklę. 1.4 Vertinimo metodai Vertinimo tikslas - nekilnojamojo turto (prekybos patalpų) rinkos vertės nustatymas. Įvertindami vertinimo tikslą vertintojai, vadovaudamiesi Europos turto vertinimo standartais ir LR Vyriausybės patvirtinta turto vertinimo metodika, administracinių patalpų rinkos vertei (2006 05 20 dienai) nustatyti naudojo palyginamosios vertės metodą ir naudojimo pajamų vertės nustatymo metodus. Nustatydami vertinamų patalpų vertę, vertintojai atsižvelgė į: • vertinamų patalpų lokalizacijos privalumus ir trūkumus; • vertinamų patalpų fizinį amžių ir būklę; • prekybos, paslaugų sandorių kainas, nuomos tarifus ir sąlygas Utenos mieste 2005-2006 metais; • prekybos, paslaugų patalpų paklausą ir pasiūlą Utenos mieste 2005-2006 metais; • kitus turto vertę įtakojančius faktorius ir aplinkybes. 1.5 Informaciniai šaltiniai ir dokumentai Nustatydami turto vertę vertintojai naudojasi: • Kadastrinių matavimų byla Nr. 2230; • Vertinamo turto natūriniais stebėjimais; • Metodologiniais šaltiniais bei literatūra: 1) Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244 patvirtinta turto vertinimo metodika (Žin., 1996, Nr. 16-426); 2) 1999m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202 LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas; 3) Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” 2003 m. spalio 24d. Nr.5, Vilnius. 2. Vertinamo turto aprašymas 2.1 Vertinamo turto lokalizacija ir aplinkos aprašymas Vertinamas butas yra Utenos mieste. Utena – miestas įsikūręs šiaurės rytų Lietuvoje. Jame gyvena 36,2 tūkst. gyventojų, rajone - 41,4 tūkst. gyventojų. Vertinamas butas yra geroje susisiekimui vietoje, miesto centre. Netoli yra paštas, parduotuvė “NORFA”, vaikų darželiai, kirpykla, kavinės-barai, restoranas, mokykla ir t.t. Prie vertinamo objekto yra patogus privažiavimas iš abiejų namo pusių .Kitoje pusėje Aušros gatvės šiuo metu statomas 400m² pramogų centras. Atstumas iki autobusų stoties apie 1 kilometrą. Prie pastato yra mašinų stovėjimo aikštelė. Taip pat yra uždaras kiemas, kuriame įrengta krepšinio aikštelė, vaikų žaidimo aikštelės, smėlio dėžės. Bute yra įrengtas atskiras įėjimas, kuris yra nukreiptas į pagrindinę gatvę, kurioje vyksta nuolatinis judėjimas. Atsižvelgiant į tai galima teigti, kad butas yra triukšmingoje vietoje. Pastebima komercinių objektų kūrimosi Aušros gatvėje tendencija. Vadinasi, objektas yra tinkamas ir palankus komercinei veiklai vykdyti. Aprašomas objektas 1 pav. Vertinamas objektas 2.2 Turto teisinė-techninė charakteristika Vertinamas butas nėra areštuotas teismo nutarimu ar įkeistas. Taip pat už šį objektą nėra jokių įsiskolinimų. Objektas yra pilnai išpirktas, buto nuosavybė yra perduota savininkui pagal buto pirkimo sutartį. Vertinamas butas yra apdraustas draudimo bendrovėje. Vertinamas objektas yra keturių aukštų mūriniame, su rūsiu ir šiluminiu mazgu name, pirmame aukšte, pirmoje laiptinėje. Name 36 butų, po tris kiekviename aukšte.. Namas pastatytas iš plytų, stogas - sutapdintas. Įvažiavimas į kiemą yra iš pagrindinės gatvės. Butas priklauso gyventojų savininkų bendrijai. Namas, kuriame yra vertinamas butas, pastatytas 1968 metais. Butas yra dviejų kambarių, pirmame aukšte su įrengtu atskiru įėjimu. Yra atskiras balkonas. Butas tipinio išplanavimo. Dviejų kambarių buto plotas yra 49,7m2 ploto; Iš jų gyvenamųjų kambarių plotas –25,90m2, pagalbinių –23,8m2 , o rūsių – 5,94 m2. Buto plotas iš viso su rūsiu sudaro - 55,64 m2. Buto ir jam priklausančių patalpų eksplikacija: Rūsys (R21) (4,10 m2), rūsys (R25) (1,84 m2), koridorius (6,40 m2), kambarys (13,91 m2), kambarys (11,99m2), virtuvė (9,45 m2), vonia (2,04 m2), tualetas (1,04 m2), koridorius (4,83 m2), Buto patogumai: ◦ vandentiekis: yra ◦ kanalizacija: yra ◦ centrinis šildymas: yra ◦ karštas vanduo: yra ◦ dujos: yra ◦ elektrinė viryklė: nėra ◦ apšildymo plotas: 49,7m2 Didelių individualių patobulinimų bute nėra.. Taip pat butas yra apdraustas draudimo bendrovėje. Taip pat pasirašyti visi teisiniai dokumentai (sudarytos sutartys) su aptarnaujančiomis įmonėmis dėl vandentiekio, dujų, elektros, telekomunikacinių linijų, bei šilumos tiekimo. Bute yra įvesta telefono linija, kabelinė televizija, internetas. Buto interjeras: Grindys: medžio drožlių plokščių, linoleumas, keraminės plytelės. Sienos: dažai, dailylentės, tapetai. Lubos: dažai. Durys: medžio drožlių plokščių (vidinės), dvejos medinės durys (išorinės). Langai: vieno rėmo su dviejų kamerų stiklo paketu. 2.3 Turto panaudojimo perspektyvos centre. Vertinamas butas yra geroje susisiekimui vietoje, miesto centre. Netoli yra paštas, parduotuvė “NORFA”, vaikų darželiai, kirpykla, kavinės-barai, restoranas, mokykla ir t.t. Prie vertinamo objekto yra patogus privažiavimas iš abiejų namo pusių .Kitoje pusėje Aušros gatvės šiuo metu statomas 400m² pramogų centras. Atstumas iki autobusų stoties apie 1 kilometrą Galime teigti, jog miesto komercijos zona labai sparčiai juda Aušros gatvės šiaurės pusėn nuo Basanavičiaus ir Aušros gatvių sankryžos. Ši miesto dalis tapo didele traukos centru mieste. Atsižvelgus į šias aplinkybes ir išanalizavus miesto bendrąjį planą, galime teigti, jog komercinei veiklai ši vieta yra labai palanki. Tačiau gyvenamosios vietos požiūriu ši vieta nepasižymi, nes butas yra gana triukšmingoje vietoje. Butas patogus komercinei veiklai, nes: ◦ Butas yra miesto centre (senamiestyje). ◦ Butas yra pirmame aukšte. ◦ Bute yra įrengtas atskiras įėjimas; ◦ Prekybinis fasado ilgis palei gatvę yra 6,10 m. ◦ Geras privažiavimas tiek iš kiemo, tiek iš gatvės pusės. ◦ Geras susisiekimas su aplinkiniais objektais: bankais, paštu, stotimis, degaline, parduotuvėmis. ◦ Bute yra įvestos pagrindinės reikalingiausios komunikacijos: elektra, šildymas, kanalizacija, karštas ir šaltas vandentiekis, telefonas. ◦ Kiti privalumai. 3. Turto vertės nustatymas 3.1 Turto vertės nustatymas naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu Naudojimo pajamų metodas taikomas tam nekilnojamajam turtui, kuris yra skirtas gauti pelną – dažniausiai išnuomojant, arba yra naudojamas gamybos ir patarnavimo, paslaugų tikslams. Naudojimo pajamų metodas taikytinas tais atvejais, jei nekilnojamojo turto rinka į esamą objektą žiūri kaip į pelno objektą. Tokių pastatų vertė iš esmės apibrėžiama ilgą laiką gaunamu pelnu (pajamomis). Tokių pastatų pirkėjams svarbiausia investuoto kapitalo pelningumas ir jo atsipirkimo laikas. 3.1.1 Pradiniai duomenys Aukščiau apibūdintas objektas, tai yra 2 kambarių butas, esantis Utenos centre, pagal pateiktas charakteristikas yra palankus komercinei veiklai vykdyti, t.y. prekybinei veiklai vykdyti. Todėl yra tikslinga šį objektą vertinti taikant naudojimo pajamų metodą, nes tokių objektų vertė iš esmės apibrėžiama ilgą laiką gaunamu pelnu (pajamomis). Taigi skaičiavimuose naudosime 2 kambarių butą, kurio nuomojamas plotas – 49,7m2. Nuomininkui yra išnuomojamos geros būklės patalpos su įrengtu atskiru įėjimu, be baldų ar kitų papildomų įrengimų. Kaip buvo minėta, pastatas, kuriame yra nuomojamos patalpos, pastatytas 1968 metais.Mūrinių namų naudojimo trukmė yra apie šimtą metų. Pastate nėra jokių pažeidimų ar defektų, todėl galime daryti prielaidą, kad objekto likusi naudojimo trukmė (n) yra apie 60 metų. 2 kambarių bendrąsias pajamas (BP) sudaro visos įplaukos, kurios gaunamos ilgą laiką iš objekto naudojimo, t.y. nuomojimo, jį tinkamai tvarkant. Daroma prielaida, kad nuomininkas moka už nuomą kas mėnesį, iš anksto sumoka visą nuomos mokestį už ateinanti mėnesį. Nuomininkas nesinaudoja nuomotojo perstatymo, įrengimo paslaugomis. Nuomininkas visa tai atlieka savo lėšomis pagal sutartį, sutardami pasibaigus nuomai palikti tokios pat būklės, kaip prieš nuomą, įvertinus nusidėvėjimą. Nuomotojas nuomininkui neteikia jokių kitų paslaugų, buto eksploatacijos išlaidos (mokesčiai už vandenį, elektrą, dujas, laiptų, koridorių apšvietimą, gatvių valymą, šiukšlių įvežimą, telefoną, internetą, centrinį šildymą ir kt.) neįtraukiamos į nuomos mokestį, jos pagal nuomos sutartį perkeliamos tiesiogiai mokėti nuomininkams. Kosmetinių remontų išlaidos nėra įtraukiamos į nuomos mokestį. Nuomos mokestis yra nustatomas pagal toje vietovėje būdingą nuomos rinką. Analogiško objekto, su tokiomis pat charakteristikomis kaip vertinamas objektas toje vietovėje nepavyko rasti. Tačiau toje vietovėje yra keletas išnuomotų objektų panašių pagal paskirtį, padėtį, amžių ir dydį. Tokiu būdu nustatyta, kad vertinamo objekto nuomos mokestis mėnesiui optimistiniu atveju sudarytų 25 lt/m2, pesimistiniu -20lt/m2. Nekilnojamojo turto naudojimo išlaidas sudaro valdymo, eksploatacijos, priežiūros bei nuomos netekimo rizika, tai yra tokios išlaidos, kurios atsiranda ilgą laiką naudojant nekilnojamą turtą. Yra sunku nustatyto vertinamam objektui tenkančias naudojimo išlaidas. Todėl yra naudojamos procentinės išlaidų išraiškos, kurios yra nustatomos atsižvelgiant į objektą, jo vietą, paskirtį ir kitus analogiškus objektus, jų naudojimo išlaidas. Valdymo išlaidos - tai žemės sklypui ir jo statybos objektui reikalingos darbo jėgos ir įrengimų valdymo bei jų kontrolės išlaidos, taip pat ir asmeninės savininko administracinio darbo išlaidos. Šiuo atveju į naudojimo išlaidas įtraukiame asmenines savininko administracinio naudojimo išlaidas bei draudimo išlaidas ir jos sudaro 1% nuo bendrųjų pajamų. Eksploatacijos išlaidos pagal sutartį yra perkeltos tiesiogiai mokėti nuomininkui. Priežiūros išlaidos - tai išlaidos, kurias reikia išleisti eksploatacijos metu, kad nekilnojamasis turtas dar būtų naudojamas, pašalinant pažeidimus, atsiradusius dėl nusidėvėjimo, senėjimo ir atmosferos poveikio. Į priežiūros išlaidas įskaičiuojamos išlaidos tenkančios objekto fasado priežiūrai ir remontui. Jos sudaro – 4,6% nuo bendrųjų pajamų. Nuomos netekimo rizika - tai pajamų sumažėjimo rizika, kuri atsiranda dėl nuomininkų skolų ir patalpų, skirtų nuomai, tuščio stovėjimo. Nuomos netekimo rizikos išlaidos sudaro 2% nuo bendrųjų pajamų. Taigi iš viso naudojimo išlaidos vertinamam objektui sudaro – 7,6% nuo bendrųjų pajamų. Pasirenkant kapitalizacijos normą, yra atsižvelgiama į vertinimo momentu vyraujančius santykius vietinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Taip pat atsižvelgiama į pastato rūšį, jo likusią naudojimo trukmę, paklausos-pasiūlos santykį, įvertinant riziką ir kitus faktorius. Daroma prielaida, kad vertinamo 2 kambarių buto kapitalizacijos norma sudaro15%. Vertinamas objektas be žemės sklypo. 3.1.2 Kapitalizacijos normos nustatymas Skaičiuojant objekto naudojimo vertę, kapitalizacijos dydis atlieka lemiamą vaidmenį. Kuo mažesnė kapitalizacijos norma, tuo didesnis multiplikatorius ir taip pat pastato naudojimo vertė. Turint patikimą rinkos informaciją nekilnojamojo turto kapitalizacijos normą galima apskaičiuoti pagal: 1. Sumavimo metodą; 2. Pardavimų palyginimo metodą; 3. Bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodą; 4. Investicijų grupės metodą; 5. Skolų padengimo koeficiento metodą; 6. Metodų, pagrįstų aktyvo vertės pokyčių, koregavimu. Kokią kapitalizacijos normą reikia paimti kapitalizuojant grynąsias pajamas, atsižvelgiama į vertinimo momentu vyraujančius santykius vietinėje nekilnojamojo turto rinkoje, į objekto paskirtį ir kitus faktorius. 3.1.2.1 Sumavimo metodas Sumavimo metodu kapitalizacijos norma nustatoma pagal berizikines palūkanų normas. Tai norma, grindžiama vyriausybinių ilgalaikių vertybinių popierių pelningumo dydžiu arba pelningiausių šalies bankų palūkanų dydžiu. Šis metodas išreiškiamas formule: ; čia: pb – bazinė norma (imama bazinė ar mažiausiai rizikinga palūkanų norma); yi – i-tasis periodas. Priedai, yi % Berizikinė norma, pb Rizikos priedas Pastato nusidėvėjimas Pastato priežiūros išlaidos Infliacijos įtaka Atkūrimo kaštų pabrangimas 9,0 5,0 3,0 3,0 -1,5 -3,5 Kapitalizacijos norma 19,0 % 3.1.2.2 Pardavimų palyginimo metodas Pardavimų palyginimo metodas yra svarbiausias ir korektiškiausias iš visų metodų. Šis metodo korektiškumas yra tas, kad turi būti maksimalus vertinamojo objekto sutapimas su lyginamuoju objektu pagal: 1) pajamų ir išlaidų nustatymo metodus; 2) finansavimo išlaidas; 3) maksimalaus ir geriausio panaudojimo būdą. Kapitalizacijos normą pagal pardavimų palyginimo metodą galima būtų surasti pagal formulę: ; čia : r – kapitalizacijos norma; GP – nekilnojamojo turto grynosios pajamos; PK – nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina. Taigi ieškome vertinamo objekto kapitalizacijos normos, kai vertinamo objekto grynosios pajamos per metus sudaro –14910Lt, objekto bendras plotas – 55,46m2, nuomojamas plotas –49,7m2. Prieš mėnesį tame pačiame name, pirmame aukšte buvo parduotas butas, kuriame siekiama vykdyti komercinę veiklą. Lyginamasis butas parduotas už 85000 Lt/m2. Tačiau šis objektas nėra identiškas vertinamajam butui. Tada kapitalizacijos norma lygi: r = (14910* 100) / 85000 = 17,5 %; Taigi jei objekto pirkimo-pardavimo kaina 85000 Lt, tai kapitalizacijos norma 17,5%. Šis metodas taikomas tik apytiksliai nustatyti kapitalizacijos normas. Kapitalizacijos normos gali būti tiksliau nustatomos tik pakeitus pajamų vertės metodą ir pagal iteracijas. Kapitalizacijos normos dydis nustatomas pagal šią formulę: r = 100 × GP/PK − 100 (q − 1)/(qn − 1) × PV/PK, čia: r − kapitalizavimo norma, GP − nekilnojamojo turto grynosios pajamos, PK − nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina, q = 1 + r/100, n − likusi pastato naudojimo trukmė, PV - pastato vertė (pirkimo kaina). Pagal grynųjų pajamų ir pirkimo-pardavimo kainos santykį gaunama apytikslė kapitalizacijos normos reikšmė – r. Šią reikšmę dar reikia sumažinti antruoju lygties nariu. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo kaina 77059 Lt, metinės grynosios pajamos 14910Lt, objekto vertė 91969 Lt, likusi pastato naudojimo trukmė 60 metų. Apytikslė kapitalizacijos norma: ; Kaip pastebime, kapitalizacijos normos reikšmė labai nežymiai sumažėja. Kapitalizacijos normos kitimui šiuo atveju labai didelės reikšmės turi ilgas likęs naudojimo laikas. 3.1.2.3 Bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas Bendrųjų pajamų kapitalizatorius taikomas, kai išsami informacija apie lyginamąjį objektą yra neprieinama, bet yra duomenų apie nekilnojamojo turto bendrąsias pajamas ir naudojimo išlaidas. Tokiu atveju kapitalizacijos norma nustatoma pagal bendrųjų pajamų multiplikatorių ir naudojimo išlaidų koeficientą. ; ; čia: ki – naudojimo išlaidų koeficientas; Mb – bendrųjų pajamų multiplikatorius, NI – naudojimo išlaidos, BP – bendrosios pajamos. Bendrųjų pajamų multiplikatorius (Mb) parodo pirkimo-pardavimo kainos ir metinių bendrųjų pajamų santykį. Taigi, kai nuoma yra 25 Lt/m2, tada metinės bendrosios pajamos sudaro: 25Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 14910 Lt. Naudojimo išlaidos sudaro 7,6 % nuo bendrųjų pajamų, t.y. 1133 Lt. Tada naudojimo išlaidų koeficientas yra: . Kai pirkimo-pardavimo kaina –85000Lt, tai bendrųjų pajamų multiplikatorius –85000/14910 =5,70. Tada kapitalizacijos norma bus lygi: ; 3.1.2.4 Investicijų grupės metodas Šis metodas taikomas investicijų grupes susiejus pagal finansinius ar fizinius interesus. Pagal finansinius interesus susietas metodas taikomas tada, kai nekilnojamojo turto nuosavybę sudaro skolintas ir nuosavas kapitalas, todėl reikia atsižvelgti į abi šias dalis. Kapitalizacijos norma nustatomas kaip vidutinis svertinis dydis, įvertinantis nuosavo ir skolinto kapitalo procentinį santykį nuosavybės vertėje. ; čia: k – skolinto kapitalo dalis; rn – nuosavo kapitalo kapitalizacijos norma; rs – skolinto kapitalo kapitalizacijos norma. Nekilnojamojo turto investicijoje kredito dalis sudaro 60%, hipotekinių palūkanų norma –12%, kapitalizacijos norma nuosavam kapitalui – 20%. Tada nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma yra: Tokiu atveju, kapitalizacijos norma – 15,2 %. 3.1.2.5 Metodas, pagrįstas aktyvo vertės pasikeitimo, koregavimu Egzistuoja funkcinis ryšys tarp bendrosios kapitalizacijos normos ir galutinio diskonto (pelningumo) normos. Tokiu atveju analizuojamos kapitalizacijos normos sudedamosios dalys ir kiekviena iš jų apskaičiuojama vertinamam turtui. Pagrindinės dvi kapitalizacijos normos sudedamosios dalys yra grąžinimo norma ir diskonto norma. Analizuodamas pelningumo ir grąžinimo normų faktorius, vertintojas gali nustatyti turto kapitalizacijos normą bei panaudoti ją kartu su grynosiomis pajamomis ieškodamas turto vertės. Yra du pagrindiniai metodai diskonto (pelningumo) normai apskaičiuoti: rinkos ir investicijų metodas. Pagal rinkos metodą vertintojas randa lyginamojo objekto diskonto normą padalydamas objektui tenkančias pajamas, išminusavus grąžinimo sumą iš jo pirkimo-pardavimo sumos. Sakykime, vertinamas objektas buvo parduotas už 85000 Lt, o pastato likęs ekonominis amžius30metų. Metinės grynosios pajamos sudaro 14910 Lt. Grąžinimo norma lygi: 100 / 60 = 1,67% arba 85000 Lt * 0,0167 = 1419 Lt. Grynosios pajamos, kurios priskirtinos pastatui išminusavus grąžinimą, yra lygios: 14910Lt − 1419 Lt = 13491 Lt. Šią sumą padalinus buto pirkimo−pardavimo kainos, gauname: 13491Lt / 85000 Lt = 0,1587 Tuomet pastato diskonto (pelningumo) norma yra 15,87 %. Kaip pastebime, kapitalizacijos normos skiriasi: pagal sumavimo metodą gaunama kapitalizacijos norma – 17,5%, pardavimų palyginimo metodą –17,49%, bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodą –16,2 %, investicijų grupės metodą –15,2 % ir metodą, pagrįstą aktyvo vertės pasikeitimo, koregavimu –15,87%. Tačiau pardavimų palyginimo metodas ir bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas yra svarbiausi ir korektiškiausi iš visų metodų. Be to pagal šiuos metodus apskaičiuotos kapitalizacijos normos reikšmės nežymiai viena nuo kitos skiriasi. Dėl to priimama 17% kapitalizacijos normos vertė, kuri atsižvelgiant į rinką, t.y. didelę paklausą ir mažą riziką, nes objektas yra geroje vietoje ir pastato struktūra gerai tinka naudoti komerciniams tikslams, yra sumažinama 2 %. Tokiu atveju tolesniems skaičiavimams priimama 15 % kapitalizacijos norma. 3.1.3 Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko Multiplikatoriaus priklausomybė yra pateikta 1 lentelėje ir 2 paveiksle. Kaip pastebime iš pateiktų duomenų, pastatų, kurių likusi naudojimo trukmė yra didesnė nei 30 metų, multiplikatorius nesikeičia, t.y. jis tampa labai artimas multiplikatoriui, apskaičiuotam pagal amžinosios rentos formulę. 1 lentelė. Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko Likusi naudojimo trukmė (metais) / kapitalizacijos norma 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 r = 10 % 10,00 10,00 10,00 9,99 9,97 9,91 9,78 9,43 8,51 6,14 r = 11 % 9,09 9,09 9,09 9,08 9,07 9,04 8,95 8,69 7,96 5,89 r = 12 % 8,33 8,33 8,33 8,33 8,32 8,30 8,24 8,06 7,47 5,65 r = 13 % 7,69 7,69 7,69 7,69 7,69 7,68 7,63 7,50 7,02 5,43 r = 14 % 7,14 7,14 7,14 7,14 7,14 7,13 7,11 7,00 6,62 5,22 r = 15 % 6,67 6,67 6,67 6,67 6,67 6,66 6,64 6,57 6,26 5,02 r = 16 % 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,23 6,18 5,93 4,83 r = 17 % 5,88 5,88 5,88 5,88 5,88 5,88 5,87 5,83 5,63 4,66 r = 18 % 5,56 5,56 5,56 5,56 5,56 5,55 5,55 5,52 5,35 4,49 r = 19 % 5,26 5,26 5,26 5,26 5,26 5,26 5,26 5,23 5,10 4,34 Jei pastato likusi naudojimo trukmė ilgesnė nei 30metų, tai lemiamą reikšmę turi multiplikatorius. Jei objekto likusi naudojimo vertė 10-30 metų, svarbų vaidmenį vaidina likęs pastato naudojimo laikas ir multiplikatorius. Tačiau, kai objekto likusi naudojimo trukmė yra iki 10 metų, tada svarbų vaidmenį vaidina likęs pastato naudojimo laikas. ( 2 pav.) 2 pav. Multiplikatoriaus priklausomybė nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko. Multiplikatoriaus priklausomybę galima parodyti pavyzdžiu, kuriame surandama naudojimo pajamų vertė, kai vertinamo objekto likusi naudojimo trukmė yra 20 metų ir 60 metų. Naudojame anksčiau pateiktą informaciją, kai nuomos –25lt/m2, o kapitalizacijos norma –15 %. Likusi naudojimo trukmė 20 metų Likusi naudojimo trukmė60metų BP = 16043 Lt BP = 16043 Lt NI = 1133 Lt NI = 1133 Lt GP =14910Lt GP = 14910 Lt M = 6,26 M = 6,67 Naudojimo pajamų vertė: 14910*6,26= 93336Lt Naudojimo pajamų vertė: 14910*6,67= 99449Lt Taigi kapitalizuojant pajamas, atsižvelgus į likusią naudojimo trukmę, gauname, kad likusi naudojimo trukmė turi reikšmės, nes vertės skiriasi 6114 lt (99449Lt –93336Lt ). 3.1.4 Objekto naudojimo pajamų vertės nustatymas, taikant multiplikatorių koeficientą Geresnis rezultatas gaunamas, jei nustatant pastato naudojimo pajamų vertę, atsižvelgiama į pastato vertės sumažėjimą ar nusidėvėjimą, taikant multiplikatorių koeficientą. Remiantis naudojimo pajamų verte, kuri gaunama neatsižvelgus į likusią naudojimo trukmę, amžinai kapitalizuojant grynąsias pajamas, pastato vertė sumažinama nusidėvėjimo suma. Tai įvyksta taikant multiplikatorių koeficientą, kuris lygus: ; čia: Mn – multiplikatorius, esant likusiai naudojimo trukmei; MVNT – multiplikatorius, esant visai naudojimo trukmei; N – pastato nusidėvėjimas. Tada pastato vertės sumažėjimas apskaičiuojamas pagal formulę: ; Šias formules pritaikykime anksčiau pateiktiems duomenims, kai amžinai kapitalizuojamos grynosios pajamos sudaro 14910 Lt, kapitalizacijos norma – 15 %, naudojimo pajamų vertė, kai nuoma 25 lt/m2 - 99449Lt, pastato likusi naudojimo trukmė sakykime dabar sudarytų 20 metų. Tuomet multiplikatorių koeficientas apskaičiuojamas: ; Objekto nusidėvėjimas: 100 –71,= 29%; Nusidėvėjimas sudaro:99449 * 0,29 = 28840 Lt; Tada objekto vertė įvertinus nusidėvėjimą sudaro: 99449-28840= 70609Lt. Šiuo atveju nusidėvėjimas nėra tiksliai įvertinamas, nes skaičiuojant yra paimta didelė kapitalizacijos norma. Pavyzdžiui, jei skaičiuojant būtų paimta tikra vertinimo objekto likusi naudojimo trukmė, t.y. n = 60 metų, tada nusidėvėjimas sudarytų 0 % ir jis skaičiavime jokios reikšmės neturėtų. Tuo tarpu didžiausią reikšmę skaičiavime turi kapitalizacijos norma, kuri sąlygoja nusidėvėjimo procentą. 3.1.5 Naudojimo pajamų vertės nustatymas, kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą Pajamų kapitalizavimo metodu vertinant nekilnojamąjį turtą yra naudojamos jo duodamos pajamos. Apskaičiuota nekilnojamojo turto vertė pagal savo prigimtį rodo daugiau ar mažiau grubų įvertinimą. Nekilnojamojo turto grynosios pajamos traktuojamos kaip amžinosios rentos metinė suma. Renta - pajamos, reguliariai gaunamos be darbinės veiklos iš kapitalo, žemės, akcijų, kitokio turto. Dabartinė nekilnojamojo turto naudojimo vertė (grynoji) apskaičiuojama pagal grynąsias pajamas remiantis šiomis formulėmis : NV = GP x M NV = GP x 100/r čia: NV - nekilnojamojo turto naudojimo vertė, GP - nekilnojamojo turto naudojimo metinės grynosios pajamos, r - kapitalizacijos norma (procentinė išraiška), M - grynųjų pajamų multiplikatorius. Grynųjų pajamų multiplikatorius apskaičiuojamas pagal tokią formulę: ; čia: q - kapitalizacijos faktorius (1+r/100); n - laikas (likusi pastato naudojimo trukmė). Taigi, reikia nustatyti 49,7m2 nuomojamo komerciniams tikslams 2 kambarių buto su įrengtu atskiru įėjimu naudojimo pajamų vertę. Namo, kuriame yra vertinamas objektas, likusi naudojimo likusi naudojimo trukmė yra 60 metų (n =60), nuomos mokestis skaičiuojamas dviem atvejais, t.y. optimistiniu atveju sudarytų 25 lt/m2, pesimistiniu - 20 lt/m2, kapitalizacijos norma - 15% (r =15). Skaičiuojama objekto pajamų vertė pagal pateiktą formulę: 1 atvejis. Skaičiuojant imamas optimistinis nuomos mokestis - 25 lt/m2. Bendrosios pajamos per metus (BP) BP = 25 Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 14910 Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 14910 * 0,01 = 149,1Lt = 14910 * 0,046 =685,86 Lt = 14910 * 0,02 = 298,2Lt = 1133 Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) = 14910-1133 = 13777 Lt X multiplikatorius* M=6,6 7 = 13777*6,67 = 99449Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 99449Lt 2 atvejis. Skaičiuojant imamas pesimistinis nuomos mokestis - 20 lt/m2. Bendrosios pajamos per metus (BP) BP = 20Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. =11928Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 11298 * 0,01 = 112,98Lt = 11298 * 0,046 =519,7Lt = 11298 * 0,02 = 225,96Lt =858,64Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) = 11298 -858,64 =10439,36 Lt X multiplikatorius* M=6,26 = 10439,36*6,26 =65350 Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 65350 Lt * Multiplikatoriaus vertė apskaičiuojama pagal formulę ir jis yra lygus: , kai n = 60, r = 15%. Taigi optimistiniu atveju, kai nuoma sudaro 25 lt/m2, vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė sudaro 97958 Lt, o pesimistiniu atveju, kai nuoma yra 20 lt/m2 –65350 Lt. Tačiau jei likusi naudojimo trukmė yra ilga, kaip yra šiuo atveju (n =60metai), tai taikoma pateikta formulė, pagal kurią objekto naudojimo pajamų vertė yra: 1 atveju: NV = 14910 * 100 / 20 = 99449 Lt; 2 atveju: NV = 11928* 100 / 20 = 795597Lt. Kaip pastebime, rezultatai skaičiuojant abiem formulėmis gaunami visiškai vienodi. Dėl to galima daryti išvadą, kad ilga vertinamo objekto likusi naudojimo trukmė ir aukšta kapitalizacijos norma, skaičiuojant naudojimo pajamų vertę pagal laiko rentą, neturi didelės reikšmės (1 lentelė). Taigi šiuo atveju grynosios pajamos kapitalizuojamos pagal amžiną rentą. Toliau skaičiavimuose imsime optimistinį nuomos mokestį, kuris lygus –25Lt/m2. 3.1.6 Nuompinigių mokėjimo modelio įtaka naudojimo pajamų vertės dydžiui Praktikoje taikomi multiplikatoriai, taikant paklaidą, kad už vertinamą objektą gaunamos pajamos kiekvienų metų pabaigoje. Tuo tarpu faktiškai nuomos mokesčiai numatomi kaip avansais pirmąją mėnesio savaitę. Šiuo atveju taikoma tokia formulė, kurią pritaikius multiplikatorius padidėja. ; čia: q – kapitalizacijos faktorius; n – likusi naudojimo trukmė; r – kapitalizacijos norma. Naudojimo pajamų vertės metodas neįvertina to fakto, kad už nekilnojamąjį turtą pajamos gaunamos iš anksto kiekvieno mėnesio pradžioje, o ne visos pajamos už metus kiekvienų metų pradžioje. Pajamos negaunamos visu jų dydžiu metų pradžioje. Todėl norint naudojimo pajamų vertės metodą padaryti realistiškesnį, reikėtų kapitalizuoti iš anksto mokamas grynąsias pajamas. Kapitalizacijos faktorius priklausomai nuo nuomos mokesčio mokėjimo, kai nuompinigiai bus sumokami: kas mėnesį - ; kas ketvirtį - ; kas metus - . Esant ilgesnei pastato likusiai naudojimo trukmei, priimtas nuompinigių mokėjimo modelis gali turėti įtakos naudojimo pajamų vertės dydžiui. 3.1.6.1 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už metus Skaičiuojame nuomos mokestį mokamą metų pradžioje už praėjusius metus ir avansinį nuomos mokestį nuomos mokestį mokamą metų pradžioje. Nuomos mokestis metų pradžioje už praėjusius metus Avansinis nuomos mokestis mokamas metų pradžioje Objekto metinės grynosios pajamos GP = 14910 Lt GP = 14910 Lt Likusi naudojimo trukmė n = 60 n = 60 Kapitalizacijos norma r =15 r = 15 Multiplikatorius M1 = 6,7 M2 = 7,6 Kapitalizacijos faktorius q =1,15 q = 1,15 GP * M1 =14910*6,7= Lt GP * M2 = 14910*7,6= Lt Naudojimo pajamų vertė NV1 =99897Lt NV1 = 113316 Lt ; ; . Kaip pastebime, objekto naudojimo pajamų vertė pagal nuomos mokestį gaunamą už metus metų pradžioje už praėjusius metus (99897Lt) ir gaunamą avansinį nuomos mokestį metų pradžioje (113316Lt) skiriasi. Naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą metų pradžioje, yra didesnė 13419 Lt (113316Lt –99897Lt). 3.1.6.2 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už mėnesį Nustatome nuomos mokestį mokamą mėnesio pradžioje už praėjusį mėnesį ir avansinį nuomos mokestį mokamą mėnesio pradžioje. Nuomos mokestis mėnesio pradžioje už praėjusį mėnesį Avansinis nuomos mokestis mokamas mėnesio pradžioje Objekto metinės grynosios pajamos GPmėn = 14910/12 =1242Lt GPmėn =14910/12 = 1242 Lt Likusi naudojimo trukmė n = 60 metai = 720 mėn. n =60metai =720mėn. Kapitalizacijos norma r = 15 r = 15 Multiplikatorius M1 = 79,98 M2 = 80,99 Kapitalizacijos faktorius q = 1,0125 q = 1,0125 GPmėn* M1 =1133*79,98=90617 Lt GPmėn* M2 =1133*80,99=91761Lt Naudojimo pajamų vertė NV1 = 90617Lt NV1 = 91761 Lt ; ; . Kaip pastebime, objekto naudojimo pajamų vertė pagal nuomos mokestį gaunamą už mėnesį mėnesio pradžioje už praėjusį mėnesį (90617Lt) ir gaunamą avansinį nuomos mokestį mėnesio pradžioje (91761Lt) taip pat skiriasi. Naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą mėnesio pradžioje, yra didesnė 1145 Lt (91761Lt- 90617Lt). Skaičiavimo būdas, taikant avansinį nuomos mokesčio mėnesio pradžioje modelį yra artimiausias faktinėms nuomos sąlygoms. 3.1.6.3 Nuomos mokesčio skaičiavimas, mokant už ketvirtį Nustatome nuomos mokestį mokamą ketvirčio pradžioje už praėjusį ketvirtį ir avansinį nuomos mokestį mokamą ketvirčio pradžioje. Nuomos mokestis ketvirčio pradžioje už praėjusį ketvirtį Avansinis nuomos mokestis mokamas mėnesio pradžioje Objekto metinės grynosios pajamos GPketv.= 14910/4 = 3727Lt GPketv. = 14910/4 = 3727Lt Likusi naudojimo trukmė n = 60*4 = 240 ketv. n = 60*4 = 240 ketv. Kapitalizacijos norma r = 15 r = 15 Multiplikatorius M1 = 19,99 M2 = 20,99 Kapitalizacijos faktorius q = 1,04 q = 1,04 GPketv.* M1=3727*19,99=74502Lt GPketv.* M2=3727*20,99=78229 Lt Naudojimo pajamų vertė NV1 =74502Lt NV1 =78229Lt ; ; . Objekto naudojimo pajamų vertė pagal nuomos mokestį gaunamą už ketvirtį ketvirčio pradžioje už praėjusį ketvirtį (74502Lt) ir gaunamą avansinį nuomos mokestį ketvirčio pradžioje (78229Lt) skiriasi. Naudojimo pajamų vertė pagal avansinį nuomos mokestį, mokamą ketvirčio pradžioje, yra didesnė 3727 Lt (78229Lt –74502Lt). Skaičiavimo rezultatai pagal pateiktus skaičiavimo modelius skiriasi. Praktikoje taikomas metinis mokėjimo būdas, kai mokama metų pradžioje už praėjusius metus. Taigi tokiu atveju, vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė yra lygi 74502Lt. 3.1.7 Įprastinis vertės nustatymas 3.1.7.1 Vertės nustatymas, kai įtraukiama statybos įrengimų vertė Statybiniais įrengimais šiuo atveju galima laikyti įrengtą takelį bei tvorą. Jei nekilnojamojo turto statybos įrengimus įtraukiame į bendrąsias pajamas, gaunamas toks apskaičiavimas. Nuomojamas komercinei veiklai 49,7m2 ploto butas, esantis pirmame aukšte, su įrengtu atskiru įėjimu bei takeliu. Likusi naudojimo trukmė vertinimo momentu –60metų , kapitalizacijos norma –15%. Sakykime, kad statybos įrenginių vertė įskaičiuota į nuomos mokestį ir sudaro – 26 lt/m2. Bendrosios pajamos per metus (BP) BP = 26 Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 15506 Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) =15506 * 0,01 = 155,06Lt =15506 * 0,046 =713,29Lt = 15506 * 0,02 = 310,13Lt = 1178Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) = 15506 – 1178 = 14328Lt Objekto naudojimo pajamų vertė: x multiplikatorius = 14328* 6,67 = 94134,3Lt Nekilnojamojo turto vertė: Objektas turi didelę paklausą, dėl to padidinimas sudaro 5% = 14328*0,05 = 716,4Lt Vertė = 94134+716,4 = 94850,4t Taigi, gauname, kad vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė, kai įtraukiama statybos įrengimų vertė, sudaro94850,4t. 3.1.7.2 Vertės nustatymas atskirai apskaičiuojant statybinių įrengimų vertę Išnuomojamas butas vykdyti komercinei veiklai, likusi naudojimo trukmė vertinimo momentu 60 metų, bendrosios pajamos –14328lt, butui tenka – 95%, t.y. 13611lt, statybiniams įrenginiams –717 Lt, kapitalizacijos norma –15%. Objekto naudojimo pajamų vertė: Bendrosios pajamos per metus (BP) BP =26Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. =15506Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) =15506 * 0,01 = 155,06Lt = 15506 * 0,046 =713,29Lt = 15506 * 0,02 = 310,13Lt = 1178Lt NI * 0,95 = 1178* 0,95 = 1119Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) = 15506-1178 = 14328Lt Objekto naudojimo pajamų vertė: x multiplikatorius = 14328*6,67 = 94124,3 Lt Statybinių įrengimų vertė Bendrosios pajamos: =717Lt Naudojimo išlaidos – 5% nuo 1178Lt = 1178* 0,05 = 58,9Lt Statybinių įrengimų grynosios pajamos = 717-58,9 = 658,1Lt Statybinių įrengimų naudojimo pajamų vertė: Likusi naudojimo trukmė – 10 metų x multiplikatorius = 5,02*658,1 =3303,66Lt Nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vertė: = 94124,3+658,1 = 94782,4Lt Taigi, nustatant vertinamo objekto naudojimo pajamų vertę, kai atskirai apskaičiuojama statybinių įrengimų vertė, sudaro –94782,4Lt. Tuo tarpu, nustatant naudojimo pajamų vertę, įtraukiant statybos įrengimų vertę, buvo gauta 68lt didesnė vertė (94850,4-94782,4), nei atskirai apskaičiuojant statybinių įrengimų vertę. Vadinasi, statybos įrengimų įtraukimas nustatinėjant vertę didina naudojimo pajamų vertę. 3.1.8 “Over-rented” ir “Under-rented” objektai su vertės apsaugojimo sąlygomis Ilgą laiką rinkoje kylant nuomos mokesčiui, rizika pasibaigus sutarčiai ir sudarant naują dar santykinai nedidelė. Nepalankiu atveju nauja sutartis gali būti sudaroma pagal rinkos nuomos bazę. Tačiau taip imant pagrindu kapitalizacijos normos dydį ir vertinant, kai nuomos sutartis įsigalioja, priveda prie pervertinimo. Geriau būtų šiuo atveju į “over-rented” sritį (skirtumą tarp rinkos nuomos mokesčio ir sutartos nuomos mokesčio) atsižvelgti tik nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu ir visam likusiam naudojimo laikotarpiui kapitalizuoti rinkos nuomos mokesčio dydį. Vertinimo momentu vietovei įprastas nuomos mokestis –25lt/m2, nuomojamas objekto plotas –49,7m2, savininko mokamos naudojimo išlaidos sudaro 7,6% bendrųjų pajamų, pastato likusi naudojimo trukmė –60metų. Yra sudaryta ilgalaikė nuomos sutartis. Siekiant pritraukti nuomininkus buvo sudaryta palanki nuomininkam nuomos sutartis, pagal kurią jis turėjo mokėti 19lt/m2. Nuomotojas pratęsė derybas dėl nuomos ir išsiderėjo su nuomininku, kad dar 10 metų mokės nuomą 28 lt/m2. Vertinimas, kai kapitalizacijos norma –15%, naudojimo išlaidos – 7,6%, nuomos mokestis –25lt/m2, likusi naudojimo trukmė – 60 metų. Nuomos mokestis,lt 28 Palanki nuomotojui 25 sutartis Rinkos nuomos sutartis Nepalanki nuomotojui 19 sutartis 0 10 20 60 Metai 3 pav. Objekto nuomos sąlygų pasikeitimas 1. Naudojimo pajamų vertės nustatymas neatsižvelgus į nuomos sutartį. Bendrosios pajamos (BP) BP = 25 Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 14910 Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 14910 * 0,01 = 149,1Lt = 14910 * 0,046 =685,86Lt = 14910 * 0,02 = 298,2Lt = 1145Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) = 14910-1145 = 13765 Lt X multiplikatorius M=5,0 = 14910*6,67 =97958Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 97958Lt 2. Nepalankios nuomos sutarties įvertinimas. Negautos nuomos pajamos: 25lt/m2 –19lt/m2 = 6 lt/m2; Kapitalizuojamos per 10 metų: 6 lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 3578,4Lt; Multiplikatorius, kai r = 15% ir n ­= 10 5,02* 3578,4= -17963,56; 3. Palankios nuomos sutarties įvertinimas. Papildomos nuomos pajamos : 28lt/m2 –25lt/2 = 3 lt/m2; Kapitalizuojama per 10 metų: 3lt/m2 * 47,9m2 * 12 =1789,2Lt; Multiplikatorius, kai r = 20% ir n ­= 10 5,02*1789,2= 8681,8Lt; Disponuojama 10 metų: 8681,8* 1,15-10 =35122,72lt; 4. Naudojimo pajamų vertė (1 + 2 + 3): 97958–17963,56+35122,72= 115117,16Lt. 3.1.9 Pakopinės nuomos sutartys Pakopinės nuomos sutarties atveju įprastos nuomos pajamos neatitinka ilgalaikių gaunamų nuomos pajamų (dėl nuomos sutartinių santykių). Nuomos kainos nukrypsta nuo rinkai įprastų kainų, dėl to šis nukrypimas atsiliepia naudojimo pajamų vertei. Tačiau faktinis nuomos mokestis prisiderina per keletą nuomos pakopų prie vietovei būdingo nuomos mokesčio. Yra taikomi keli būdai skaičiuojant objekto naudojimo pajamų vertę: “Sandwich”, multiplikatorių skirtumo būdas ir dalinio diskontavimo būdu. 3.1.9.1 “Sandwich” Reikia įvertinti 2 kambarių butą be žemės sklypo, atsižvelgus į pakopinės nuomos sutartį. Nuomojamas plotas –49,7m2, likusi naudojimo trukmė –60metų , kapitalizacijos norma –15%, naudojimo išlaidos sudaro – 7,6%. Pakopinės nuomos sutartis: 2006 – 2009 metais –20lt/m2; 2010 – 2014 metais –23lt, nuo 2015 metų – įprasta vietovei nuomos kaina –27lt/m2. Vertinimo data - 2006 01 01. Nuomos mokestis,lt 27 10 metų 23 5 metai 20 laikas,t 2006 2009 2014 Vertinimo data 4 pav. “Sandwich” būdas Bendrosios pajamos (BP) BP = 27 Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 16102,8 Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 16102,8 * 0,01 = 161,02 Lt = 16102,8 * 0,046 = 740,7Lt = 16102,8 * 0,02 = 322Lt = 1223,8Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) =16102,8 - 1223,8 = 14879Lt x multiplikatorius M=6,67 (kai r=15% ir n=60) = 14879 * 6,67 = 99243 Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 99243Lt Vertės sumažėjimo nustatymas dėl mažesnės nuomos mokesčio laikotarpiu nuo 2006 iki 2014 metų pabaigos Vertės sumažėjimas = 27 Lt/m2 –23Lt/m2 = 4 Lt/m2 Bendrosios pajamos = 4 Lt/m2 * 49,7 m2 * 12 mėn. = 2385,6Lt x multiplikatorius M=5,02 (kai r=15% ir n=10) = 2385,6* 5,02 = -11975,7Lt Vertės sumažėjimo nustatymas dėl mažesnės nuomos mokesčio laikotarpiu nuo 2006 iki 2009 metų pabaigos Vertės sumažėjimas = 23 Lt/m2 – 20 Lt/m2 = 3Lt/m2 Bendrosios pajamos = 3 Lt/m2 * 49,7m2 * 12 mėn. = 1789,2Lt x multiplikatorius M = 3,06(kai r=15% ir n=5) = 1789,2* 3,06 = -5474 Objekto naudojimo pajamų vertė = 99243-11975,7-5474 = 81792 Lt Taikant “Sandwich” būdą, naudojimo pajamų vertė buvo nustatyta pirmiausiai remiantis galutinės nuomos kaina ir atimant pasluoksniui kapitalizuotas negautų pajamų sumas. Tokiu būdu vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė yra lygi 81792Lt. 3.1.9.2 Multiplikatorių skirtumo būdas Kaip alternatyva prieš tai aptartam būdui, nustatant naudojimo pajamų vertei, esant pakopinei nuomos sutarčiai, galioja multiplikatorių skirtumų būdas, kuomet atsižvelgiama į skirtingas nuomos gavimo fazes. Pakopinės nuomos sutartis: 2006– 2009 20Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 11928 Lt; 2010 – 2014 23Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 13717,2 Lt; Nuo 2015 metų įprasta vietovei 27 Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 16102,8 Lt; Vertinimo data – 2006 01 01. Likusi naudojimo trukmė nuo vertinimo momento –60 metų. 1. Laikotarpis nuo 2006 01 01 iki 2009 12 31 Bendrosios pajamos (BP) BP =20Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 11928,0Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) =11928 * 0,01 = 119,28Lt =11928* 0,046 = 548,7Lt = 11928 * 0,02 = 238,6Lt = 906,5 Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) =11928 - 906,5 = 11021,5Lt x multiplikatorius M=3,06 (kai r=15% ir n=5) = 11021,5 * 3,06 = 36499,7Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 36499,7Lt 2. Laikotarpis nuo 2010 01 01 iki 2014 12 31 Bendrosios pajamos (BP) BP = 23 Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. = 13717,2 Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 13717,2 * 0,01 = 137,17Lt = 13717,2 * 0,046 = 632Lt = 13717,2 * 0,02 = 274,4Lt = 1043,5 Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) =13717,2 -1043,5 = 13612,8 Lt x M (kai r=15% ir n = 10) = 5,02 M iš I periodo = 3,06 Multiplikatorių skirtumas = 5,02-3,06 = 1,96 x multiplikatorius = 13612,8 * 1,96 = 26681lt Objekto naudojimo pajamų vertė 26681Lt 3. Laikotarpis nuo 2015 01 01 Bendrosios pajamos per metus (BP) BP = 27Lt/m2* 49,7m2 * 12 mėn. =16102,8Lt Naudojimo išlaidos (NI) (% nuo BP) Valdymo (1 %) Priežiūros (4,6 %) Nuomos netekimo rizika (2 %) = 16102,8 * 0,01 = 161,0Lt =16102,8 * 0,046 = 740,7Lt = 16102,8* 0,02 = 322Lt =1223,7Lt Grynosios pajamos per metus (GP = BP - NI) =16102,8 - 1223,7 = 14879 Lt x M (kai r=15% ir n55) = 6,66 M iš II periodo = 5,02 Multiplikatorių skirtumas = 6,66-5,02 = 1,64 x multiplikatorius =14879 * 1,64 =24401Lt Objekto naudojimo pajamų vertė 24401Lt Visų trijų laikotarpių suma: 36499,7Lt + 26681 Lt + 24401Lt =87581Lt Taigi vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė skaičiuojant multiplikatorių skirtumų būdų yra 87581 Lt. 3.1.9.3 Dalinio diskontavimo būdas Pakopinės nuomos sutartį galima taip pat įvertinti dalinio diskontavimo būdu. Atsižvelgus į pakopinės nuomos sutarties aplinkybes, naudojimo pajamų vertė bus lygi: ; čia: GP – NT naudojimo vidutinės grynosios pajamos per visą likusią naudojimo trukmę; m – paskutinis periodas; n – likusi pastato naudojimo trukmė (metais); Mi – vidutinis multiplikatorius per i – ąjį periodą; di – laikotarpis iki i-ojo periodo pradžios; Naudojimo pajamų vertė pagal pateiktą formulę nustatoma tokiu būdu, kad ilgą laiką gaunamos grynosios pajamos GPi per atitinkamus laikotarpius, taikant Mi , kiekvieną periodą yra kapitalizuojamos ir kapitalizuotos sumos nuo to momento, kai gaunamos grynosios pajamos vertinimo dieną per laikotarpius di diskontuojamos. Suma kapitalizuotų ir diskontuotų grynųjų pajamų, kartu su diskontuota žemės sklypo verte likusiai naudojimo trukmei sudaro nekilnojamojo turto naudojimo pajamų vertę. Taikant šį būdą nustatomos atskirų pakopų vertės. Dėka multiplikatoriaus nustatoma vertė laiko momentu nuo kada prasideda atitinkamas kapitalizavimo laikotarpis. Taigi reikia nustatyti vertinamo objekto naudojimo pajamų vertę. Pakopinės nuomos sutartis: 2006 – 2009 20Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 11928 Lt; 2010 – 2014 23Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 13717,2 Lt; Nuo 2015 metų įprasta vietovei 27 Lt/m2 * 49,7m2 * 12 = 16102,8 Lt; Vertinimo data – 2006 01 01. Likusi naudojimo trukmė nuo vertinimo datos –60metų. Skaičiavimas pateiktas lentelėje. Periodai (metai) BP – NI = GP (Lt) Diskontuota suma (Lt) di (metai) BP NI GP M GP*M 2006 01 01 – 2009 01 01 11928 906 11021 3,06 33724 1 33724 dabar 2010 01 01 – 2014 12 31 13717 1043 13612 3,06 41652 0,40188 16356 5 2015 01 01 – 2080 12 31 16102 1223 14879 5,02 74692 0,16151 12015 10 Suma visų kapitalizuotų ir diskontuotų grynųjų pajamų: 61325 Taigi nustatant objekto vertę dalinio diskontavimo būdu, nekilnojamojo turto vertė sudaro 61325 Lt. Kaip pastebime, esant vienodoms sąlygoms, visais trimis metodais nustatyta vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė yra labai panaši ir svyruoja tarp 61325 Lt ir 87581 Lt. 3.1.10 “Term and Reversion” modelis FN – vertinimo momentu faktiškai gaunamos nuomos mokestis pagal galiojančią nuomos sutartį. ĮN – vertinimo momentu vietovei įprastas ir ilgą laiką gaunamas nuomos mokestis. 5 pav. “Term and Reversion” modelis Šiuo būdu vertinant, pajamos, kaip amžinosios rentos pajamos kapitalizuojamos ir diskontuojamos. Faktinės nuomos pajamos kapitalizuojamos kaip laiko renta per likusį sutarties galiojimo laikotarpį. Kai faktinės nuomos pajamos mažesnės nei įprastos vietovei, taikoma kapitalizacijos norma ARY sumažinama 0,5 – 1 %. Išnuomotas 2 kambarių butas duoda 11928 Lt (20Lt/m2) grynųjų pajamų per metus. Nuomos mokesčio priderinimas prie rinkos nuomos kainos galimas po 3 metų. Vietovei įprastos nuomos grynosios pajamos vertinimo momentu sudaro 14910 Lt (25Lt/m2). Pagal rinką nustatyta kapitalizacijos norma, sudaranti 15 %. TERM Faktinės grynosios nuomos pajamos (current rent) 11928Lt; Multiplikatorius M* x2,298; (laikotarpis3 metai ir r = 14,5% (sumažinama 0,5%)) = 27420 Lt. Reversion Įprastos vietovei grynosios nuomos pajamos 14910Lt; Multiplikatorius M = 1/0,15 = 6,67 x 6,67; (amžina renta ir kapitalizcijos norma r = 15%) Diskontuojama 1/1,152 x 0,7561; “Reversion” naudojimo pajamų vertė = 75193 Lt. Abiejų laikotarpių naudojimo pajamų vertė = 102613Lt. Naudojimo pajamų vertė =103000Lt. Nustatant vertinamo objekto naudojimo pajamų vertės metodu, gaunama, kad šio objekto naudojimo pajamų vertė sudaro 103000 Lt. 3.1.11 “Hardcore” modelis Įvertinimas situacijos, kai faktinės nuomos mokestis mažesnis už vietovei įprastą nuomos mokestį 6 pav. “Hardcore” modelis, kai FNĮN Kai faktinė nuoma didesnė už vietovei būdingą nuomos mokestį, aip pat gali būti pritaikytas “Hardcore” modelis. Vertinimo tvarka išlieka panaši, tik keičiasi sluoksnių suskirstymas, bei pats vertinimas, diskontavimo nuomos dydis. “Hardcore” vertė gaunama ilgą laiką gaunamas vietovei būdingas grynąsias pajamas kapitalizuojant pagal ARY kaip amžiną rentą. “Top slice” gaunamas kaip skirtumas tarp vietovei įprasto nuomos mokesčio ir faktinio pagal sutartį gaunamo nuomos mokesčio. Šis dydis dar likusiam laikotarpiui diskontuojamas. 2 kambarių butui sudaryta ilgalaikė nuomos sutartis. Pagal ją patalpų nuomos mokestis priderinama prie rinkos nuomos mokesčio kas 5 metus. Sutarties galiojimo laikas dar 10 metų. Sutarties mokesčio dydis 14910 Lt/metus buvo užfiksuotas prieš 3 metus. Tačiau vietovei įprastas mokestis vertinimo metu yra sumažėjęs ir sudaro 11021 Lt/metus. Pagal rinkos duomenis apie lygintinus objektus, ARY sudaro 15 %. “Top slice” taikoma 15% diskontavimui. “CORE” Įprastos vietovei grynosios nuomos pajamos = 11021 Lt; Multiplikatorius M (kai r = 15% ir amžina renta) x6,67; = 73510Lt. “TOP slice” Didesnės grynosios nuomos pajamos (16068-14434) = 3889 Lt; Multiplikatorius M (laiko renta (10) ir r = 15%) x5,02; =19522Lt; ; Naudojimo pajamų vertė (“Core”+”Top slice”) = 93032 Lt. Abiem metodais nustatant vertinamo objekto naudojimo pajamų vertę yra gaunamos šios reikšmės 103000Lt ir 93032 Lt. 3.2 Turto vertės nustatymas atkuriamosios vertės metodu Atkuriamosios vertės metodas tinka tokiam turtui, kuris yra skirtas ne pelnui gauti arba jo nesiekia. Šis metodas taikomas, kai reikia vertinti žemės sklypų priklausinius, įrenginius, inžinerinės infrastruktūros objektus, gamybinės, ūkinės ir komercinės paskirties pastatus, statinius, specialųjį turtą. Atkuriamosios vertės metodu nustatyta vertė apskaičiuojama pagal formulę: AV = AK - NV+ ŽV (3.1.) čia: AV – vertinamojo objekto atkuriamoji vertė; AK – vertinamojo objekto atkūrimo kaštų vertė; NV – vertinamojo objekto nusidėvėjimo vertė; ŽV – žemės sklypo vertė. Statinio vertė nustatoma trimis etapais: 1) normalios statybos statinio vertės nustatymas. Ji paprastai gaunama statinio tūrį padauginus iš statybos vidutinės kubinio metro kainos. Kai kuriais atvejais statybos vertė gali būti nustatyta pagal faktinius statybos kaštus, jei jie atitinka įprastinius statybų kaštus. 2) statinio nusidėvėjimo ir esamų statybos defektų ir pažeidimų atėmimas. 3) kitokių vertę lemiančių aplinkybių įvertinimas. 3.2.1 Turto vertinimas pagal nutarimą Dviejų kambarių buto vidutinė rinkos vertė yra nustatoma remiantis Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” 2003 m. spalio 24d. Nr.5, Vilnius. Šio objekto vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama iš naujo statinio vidutinės statybos vertė atėmus statinio nusidėvėjimą ir pakoregavus vietovės pataisos koeficientu atsižvelgiant į statinio paskirtį ir jo buvimo vietovę. Naujo statinio (mano atveju 2 kambarių buto) vidutinė statybos vertė apskaičiuojama, jo kvadratūrą padauginus iš 1 m2 naujo statinio vidutinės statybos vertės ir pakoregavus šioje tvarkoje nurodytų procentų suma ir koeficientais. Atkuriamosios vertės nustatymas pagal anksčiau paminėtą nutarimą bus atliekamas dviem atvejais: • gyvenamosios paskirties buto, nepritaikius jo vykdyti komercinei veiklai, vidutinės rinkos vertės nustatymas; • negyvenamosios prekybos paskirties buto, pritaikius jį vykdyti komercinei veiklai, vidutinės rinkos vertės nustatymas; 3.2.1.1 Gyvenamosios paskirties turto vertinimas Dviejų kambarių gyvenamosios paskirties buto prieš pakeičiant paskirtį, t.y. prieš atlikus konstrukcinius pertvarkymus, plotas- 47,64m2. Duomenis, reikalingus statybinei vertei apskaičiuoti imame iš šiame įstatyme pateiktos 1 lentelės “Privalomo registruoti brangaus turto ir paveldimo nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės” – I. Statiniai. Iš pateiktos lentelės prisitaikome šiam butui tinkančias sąlygas, kai butas yra daugiabučiuose (dviejų ir daugiau butų)mūrinis, gyvenamos paskirties pastatuose. Tada naujo statinio 1 m2 vidutinė statybos vertė (litais) - 3450lt/m2, statinio kasmetinis vertės mažinimo procentas (%) – 0,9. Statinio nusidėvėjimo procentas skaičiuojamas nuo jo statybos pabaigos metų, užfiksuotų statinių kadastrinių matavimų byloje. Namas, kuriame yra šis butas, yra pastatytas 1968 metais. Taigi skaičiuojamas statinio nusidėvėjimo procentas: (2006 – 1968) * 0,8 = 38*0,9 = 34,2%; Naujo statinio vidutinė statybos vertė yra lygi: Objekto vidutinę statybos vertę pakoreguojame vietovės pataisos koeficientu, pateiktu 2 lentelėje “ Vietovės pataisos koeficientas ir namų valdų žemės 1 aro ir žemės ūkio paskirties žemės 1 ha vidutinė bazinė vertė”, kai butas yra Aušros 26 ,Utenoje. Atsižvelgiant, kad butas yra gyvenamos paskirties bei priklauso dviejų ir daugiau kambarių kategorijai, gauname vietovės pataisos koeficientą – 0,15. Vidutinė rinkos vertė, pakoregavus vietovės pataisos koeficientu, yra: 78300* 0,15 = 11745Lt 12000 Lt. 3.2.1.2 Negyvenamosios paskirties turto vertinimas Atlikus vertinamo trijų kambarių buto rekonstrukciją, įrengus atskirą įėjimą ir pakeitus patalpų paskirtį į negyvenamosios paskirties paslaugų, prekybos patalpas, buto plotas padidėjo ir tapo –49,7m2. Duomenis, reikalingus statybinei vertei apskaičiuoti imame iš šiame įstatyme pateiktos 1 lentelės “Privalomo registruoti brangaus turto ir paveldimo nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės” – I. Statiniai. Iš pateiktos lentelės prisitaikome šiam butui tinkančias sąlygas, kai butas yra prekybos paskirties patalpos “dviejų ir daugiau aukštų parduotuvės, vaistinės, knygynai ir kiti prekybos pastatai”, mūriniai, negyvenamos paskirties pastatuose. Tada naujo statinio 1 m3 vidutinė statybos vertė (litais) - 450 lt/m3, statinio kasmetinis vertės mažinimo procentas (%) – 0,9. Taigi skaičiuojamas statinio nusidėvėjimo procentas: (2005 – 1968) * 0,9 = 38*0,9= 34,2 %; Vertinamo buto kubatūra: 49,7m2 * 2,7 m = 134,19m3; Naujo statinio vidutinė statybos vertė yra lygi: Objekto vidutinę statybos vertę pakoreguojame vietovės pataisos koeficientu, pateiktu 2 lentelėje “ Vietovės pataisos koeficientas ir namų valdų žemės 1 aro ir žemės ūkio paskirties žemės 1 ha vidutinė bazinė vertė”, kai butas yra Aušros 26 ,Utenoje .Atsižvelgiant, kad butas yra negyvenamos paskirties bei priklauso prekybos ir paslaugų kategorijai, gauname vietovės pataisos koeficientą – 0,5. Tada vidutinė rinkos vertė, pakoregavus vietovės pataisos koeficientu, yra: 39733* 0,5 =l9866 lt 20000 Lt. Kaip pastebime, patalpų paskirties pakeitimas padidina vidutinę vertinamo buto rinkos vertę 8000 Lt. (20000lt - 12000Lt). Tačiau šios vertės negalima laikyti rinkos verte, kadangi patalpų rekonstrukcijos darbai, t.y. atskiro įėjimo (naujų patalpų), angos sienoje įrengimas bei bendras patalpų paruošimas vykdyti komercinę veiklą turi reikšmės vertinamo objekto vertei. Tuo tarpu nustatant vertę pagal anksčiau minėtą nutarimą, į šiuos patalpų pagerinimus nebuvo atsižvelgta, išskyrus į padidėjusį patalpų plotą. Dėl šios priežasties reikia atsižvelgti ir kitus nekilnojamojo turto vertę lemiančius faktorius, turinčius reikšmės vertinant objektą atkuriamosios vertės metodu. Toliau bus nustatoma atkuriamoji objekto vertė atsižvelgus į kitus vertę lemiančius faktorius. 3.2.2 Objekto nusidėvėjimo nustatymas pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus Laiko tarpas, kurio metu pastatas pagal vyraujančias ekonomines sąlygas yra ekonomiškai naudingas, kai namas yra surenkamas iš masyvių elementų, ekonominė naudojimo trukmė –80 metų. Pastato įprasta naudojimo trukmė – 100 metų. Kaip buvo anksčiau minėta, bute buvo įrengtas atskiras įėjimas, t.y. pastatytas gelžbetonio plokščių ir plytų mūro priestatas. Jis buvo pastatytas 2002 metais. Šiuo atveju kiekvienos pastato dalies nusidėvėjimas skaičiuojamas atskirai. Butas vertinimo dieną yra 38 metų, priestatas –4 metų. Butui tenka –47,6m2, priestatui –2,06m2. Taigi vidutinis amžius bus: metai; Tačiau šio nedidelio priestato, kuris yra konstruktyviai sujungtas su butu, naudojimo trukmė gali būti laikoma tokia pati kaip ir buto (38metai). Pagal atkuriamosios vertės metodą nusidėvėjimas turi kitą užduotį. Čia jis pirmiausia turi apimti vertės sumažėjimą, kuris atsiranda dėl to, kad pastatas sensta ir nusidėvi. Šiam vertės sumažinimui skirti įvairūs nusidėvėjimo metodai. Juos reziumuoja dvi grupės: teoriniai − matematiniai ir empiriniai nusidėvėjimo metodai. Pagal teorinius − matematinius metodus nusidėvėjimo eiga remiasi techniniu požiūriu. Empiriniai metodai, priešingai, remiasi apskritai lygintinų įvairaus amžiaus nekilnojamojo turto objektų pirkimo kainų tyrimais. Jame susimaišo techniniai ir ekonominiai vertės mažėjimo faktoriai. Todėl jie negali būti griežtai charakterizuojami kaip techniniai nusidėvėjimo metodai. 3.2.2.1 Teoriniai – matematiniai nusidėvėjimo metodai Teoriniai - matematiniai nusidėvėjimo metodai laikomi klasikiniais. Prie jų priklauso tiesinis nusidėvėjimas, progresyvusis Ross nusidėvėjimas, parabolinis nusidėvėjimas. Tiesinio nusidėvėjimo atveju pastato atkuriamoji vertė vienodomis metinėmis sumomis per jo įprastą naudojimo trukmę visiškai prarandama. Tiesinis nusidėvėjimas nustatomas pagal formulę: ; čia: x – pastato amžius, metais; y – nusidėvėjimas, %; q = 100 / Įprasta naudojimo trukmė. Tada vertinamo pastato nusidėvėjimas, kai pastato įprasta naudojimo trukmė – 100 metų, o pastato amžius –38 metai, yra: ; Kai pastato amžius, įvertinus priestato amžių, yra 34 metų: ; Objekto nusidėvėjimas atitinkamai yra 38% ir 34%. Šis nusidėvėjimo metodas apskritai tinka pastatams su brangia vidine apdaila ir inžinerine įranga (pvz., vienbučiams namams), pastatams, kurių yra padidėjęs nusidėvėjimas (fabrikai, dirbtuvės), ir pastatams, kurie yra apleisti ir neprižiūrėti. Tuo tarpu progresyvus Ross nusidėvėjimas yra apskaičiuojamas pagal formulę: ; Tada vertinamo objekto nusidėvėjimas yra: ; Įvertinus priestatą: ; Nusidėvėjimas sudaro atitinkamai 26,22% ir 22,78% pastato vertės. Ross nusidėvėjimo metodas gali būti naudojamas gyvenamiesiems ir verslo pastatams (biurams, administraciniams pastatams, parduotuvėms) su paprastu įrengimu ir gera statybine priežiūra. Parabolinio nusidėvėjimo atveju yra parodoma gerokai stipresnė progresija, o nusidėvėjimas, pasibaigus įprastai naudojimo trukmei sudaro 100%. Atskiros parabolinio nusidėvėjimo vertės gali būti apskaičiuotos pagal šią formulę: ; Taigi vertinamo objekto nusidėvėjimas, kai įprasta naudojimo trukmė 100 metų, o pastato amžius 38 metai, o įvertinus priestatą –34metai. ; Objekto nusidėvėjimas sudaro 14,44% ir 11,56%. Parabolinis nusidėvėjimas tinka pastatams su menkaverte vidine apdaila ir inžinerine įranga ir vidutiniais reikalavimais (sandėliai, talpyklos, kai kurie pramonės pastatai, kuriems nėra keliami ypatingi reikalavimai, žemės ūkio pastatai ir pagal amžių esantys geros būklės pastatai). 2 lentelė. Objekto atkuriamoji vertė pagal teorinius-matematinius nusidėvėjimo metodus Objekto atkūrimo kaštai* Objekto amžius, metais Nusidėvėjimas Objekto atkuriamoji vertė Tiesinis nusidėvėjimas 60385Lt 38 38% 37439Lt 60385Lt 34 34% 39854Lt Progresyvus Ross nusidėvėjimas 60385Lt 38 26,22% 44552Lt 60385Lt 34 22,78% 46629Lt Parabolinis nusidėvėjimas 60385Lt 38 14,44% 51665Lt 60385Lt 34 11,56% 53405Lt * Objekto atkūrimo kaštai skaičiuojami pagal Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimą “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” 2003 m. spalio 24d. Nr.5, Vilnius, kai objektas yra prekybos paskirties patalpos “dviejų ir daugiau aukštų parduotuvės, vaistinės, knygynai ir kiti prekybos pastatai”, mūriniai, negyvenamos paskirties pastatuose. Naujo statinio, kaip vertinamas objektas, 1 m3 vidutinė statybos vertė (litais) - 450 lt/m3. Buto tūris – 134,19 m3. Tada objekto atkūrimo kaštai: 450*134,1= 60386 lt. 3.2.2.2 Empiriniai nusidėvėjimo metodai Yra pateikiamo tokios nusidėvėjimo skaičiavimo formulės: Kubinis nusidėvėjimas pagal Schindler: ; Galioja tik kai įprasta naudojimo trukmė lygi 100 metų. Tada objekto nusidėvėjimas yra lygus, kai x =38metai: ; kai x = 34 metų: Parabolinis nusidėvėjimas pagal Schindler: ; Galioja tik kai įprasta naudojimo trukmė lygi 100 metų. Objekto nusidėvėjimas yra lygus, kai x =38metai: ; kai x = 34 metų: Nusidėvėjimas pagal Vogels: ; Objekto nusidėvėjimas yra lygus, kai x = 38 metai: ; kai x = 34 metai: 3 lentelė. Objekto atkuriamoji vertė pagal empirinius nusidėvėjimo metodus Objekto atkūrimo kaštai* Objekto amžius, metais Nusidėvėjimas Objekto atkuriamoji vertė Kubinis nusidėvėjimas pagal Schindler 60385Lt 38 50,5% 29890Lt 60385Lt 34 45,9% 32668Lt Parabolinis nusidėvėjimas pagal Schindler 60385Lt 38 39,37% 36612Lt 60385Lt 34 35,63% 38870Lt Nusidėvėjimas pagal Vogels 60385Lt 38 51,38% 29359Lt 60385Lt 34 45,42% 32958Lt Kaip pastebime, objekto atkuriamoji vertė skaičiuojant skirtingais metodais skiriasi. Pagal teorinius-matematinius nusidėvėjimo metodus objekto atkuriamoji vertė svyruoja nuo 37439 Lt iki 53405 Lt. Tuo tarpu pagal empirinius nusidėvėjimo metodus objekto atkuriamoji vertė svyruoja nuo 29359Lt iki 38870 Lt. Visa tai sąlygoja nusidėvėjimo nustatymo metodo parinkimas, kurio rezultatai pateikti 8 paveiksle. 8 pav. Nusidėvėjimas pagal teorinius-matematinius ir empirinius nusidėvėjimo metodus, kai objekto amžius 34 ir 38 metai Taigi, nusidėvėjimo nustatymui priimame teorinį – matematinį progresyvųjį Ross metodą, nes šis metodas gali būti naudojamas gyvenamiesiems ir verslo pastatams (biurams, administraciniams pastatams, parduotuvėms) su paprastu įrengimu ir gera statybine priežiūra, o tai atitinka vertinamo objekto paskirtį. Tokiu būdų vertinamo objekto nusidėvėjimas, neatsižvelgiant į priestatą sudaro 26,22%, o objekto atkuriamoji vertė sudaro –44552Lt. Atsižvelgus į priestatą, vertinamo objekto nusidėvėjimas sudaro 23 %, o objekto atkuriamoji vertė –46629Lt. Be to reiktų atkreipti dėmesį į vietovės pataisos koeficientą, kuris pagal Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimo “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” priede pateiktus duomenis, kai objektas yra Aušros 26 ,Utenoje, bei atsižvelgiant, kad butas yra negyvenamos paskirties bei priklauso prekybos ir paslaugų kategorijai, gauname vietovės pataisos koeficientą – 0,5. Tada vertinamo objekto atkuriamoji vertė, neatsižvelgus į priestatą yra: 44552Lt * 0,5 =22276Lt; Atsižvelgus į priestatą: 46629Lt * 0,5 = 23314 Lt; Išvados Šiame darbe buvo nustatinėjama 2 kambarių buto, esančio Utenos miesto centre, rinkos vertė naudojimo pajamų vertės ir atkuriamosios vertės metodais, siekiant nustatyti, kuri iš gautųjų verčių atitinka rinkos vertę. Nustatant objekto vertę yra remiamasi vertinamojo turto lokalizacijos ir aplinkos aprašymu, turto teisine-technine charakteristika bei turto panaudojimo perspektyvų aptarimu. Vertinimo metodai buvo pasirinkti atsižvelgiant į turto panaudojimo perspektyvas ir lokalizaciją, bei vertinamas objektas yra geroje komercinei veiklai vykdyti vietoje, pirmame aukšte bei turi įrengtą atskirą įėjimą. Vertinamojo objekto vertė buvo nustatinėjama naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu, nes turto vertinimas yra grindžiamas pelno iš šio turto siekimu. Vertinamo objekto vertės nustatymas naudojimo pajamų vertės metodu buvo vykdomas daugeliu aspektų. Pirmiausia buvo nustatinėjama kapitalizacijos norma. Kaip pastebėjome, kapitalizacijos normos skiriasi: pagal sumavimo metodą gaunama kapitalizacijos norma – 19%, pardavimų palyginimo metodą –17,49%, bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodą –16,2%, investicijų grupės metodą –15,2% ir metodą, pagrįstą aktyvo vertės pasikeitimo, koregavimu –15,87%. Tačiau pardavimų palyginimo metodas ir bendrųjų pajamų multiplikatoriaus metodas yra svarbiausi ir korektiškiausi iš visų metodų. Be to pagal šiuos metodus apskaičiuotos kapitalizacijos normos reikšmės nežymiai viena nuo kitos skiriasi. Dėl to priimama 17% kapitalizacijos normos vertė, kuri atsižvelgiant į rinką, t.y. didelę paklausą ir mažą riziką, nes objektas yra labai geroje vietoje ir pastato struktūra labai gerai tinka naudoti komerciniams tikslams, yra sumažinama 2%. Tokiu atveju tolesniems skaičiavimams priimta 15% kapitalizacijos norma. Be to buvo aptarta multiplikatoriaus priklausomybę nuo kapitalizacijos normos ir likusio naudojimo laiko. Pastebėtas dėsningumas, kad jei pastato likusi naudojimo trukmė ilgesnė nei 40 metų, tai lemiamą reikšmę turi multiplikatorius, o jei objekto likusi naudojimo vertė 10-30 metų, svarbų vaidmenį vaidina likęs pastato naudojimo laikas ir multiplikatorius. Tokiu atveju galime daryti išvadą (pastato likęs naudojimo laikas –60 metų, o kapitalizacijos norma –15%), kad vertinamo objekto vertei didelę reikšmę turi likęs pastato naudojimo laikas ir multiplikatorius. Pagal pateiktus duomenis paskaičiuota objekto naudojimo pajamų vertė, kuri sudarė – 99449 Lt. Toliau buvo nustatinėjama naudojimo pajamų vertė, taikant multiplikatorių koeficientą. Ši vertė buvo gaunama neatsižvelgus į likusią naudojimo trukmę, amžinai kapitalizuojant grynąsias pajamas, pastato vertė sumažinama nusidėvėjimo suma. Tokiu būdu vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė sudarė - 93336 Lt. Šiuo atveju nusidėvėjimas nebuvo tiksliai įvertintas, nes skaičiuojant buvo paimta didelė kapitalizacijos norma. Vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė buvo nustatinėjama kapitalizuojant grynąsias pajamas pagal laiko ir amžiną rentą, kai skaičiuojant imamas optimistinis (25lt/m2) ir pesimistinis (20lt/m2) nuomos mokestis. Objekto naudojimo pajamų vertės skaičiuojant abiem atvejais gauti visiškai vienodi, taikant optimistinę nuomą –99449Lt, pesimistinę – 65350 Lt. Dėl to galima daryti išvadą, kad ilga vertinamo objekto likusi naudojimo trukmė ir aukšta kapitalizacijos norma, skaičiuojant naudojimo pajamų vertę pagal laiko rentą, neturi didelės reikšmės. Toliau vertės nustatymui naudojama 25 lt/m2 nuoma. Be to buvo atkreiptas dėmesys į nuompinigių mokėjimo modelio įtaką naudojimo pajamų vertės dydžiui, kai nuompinigiai mokami už metus, mėnesį, ketvirtį, atitinkamai už praėjusį laikotarpį ar avansu laikotarpio pradžioje. Skaičiavimo rezultatai pagal pateiktus skaičiavimo modelius skyrėsi. Praktikoje taikomas metinis mokėjimo būdas, kai mokama metų pradžioje už praėjusius metus. Taigi tokiu atveju, vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė yra lygi –99449Lt. Pastebėta, kad nustatant vertinamo objekto naudojimo pajamų vertę, kai atskirai apskaičiuojama statybinių įrengimų vertė ir nustatant naudojimo pajamų vertę, įtraukiant statybos įrengimų vertę, buvo gauta didesnė vertė, nei atskirai apskaičiuojant statybinių įrengimų vertę. Vadinasi, statybos įrengimų įtraukimas nustatinėjant vertę didina naudojimo pajamų vertę. Vertinamo objekto naudojimo pajamų vertė buvo nustatinėjama atsižvelgiant į “Over-rented” ir “Under-rented” objektus su vertės apsaugojimo sąlygomis. Pagal pateiktas nuomos sąlygas gauta, kad objekto naudojimo pajamų vertė sudaro –115117Lt. Kituose skyriuose aptariamos tokios pakopinės nuomos sutartys kaip “Sandwich”, multiplikatorių skirtumo būdas, dalinio diskontavimo būdas bei aptariama šių pakopinių sutarčių būdų įtaka naudojimo pajamų vertei. Taikant “Sandwich” būdą, naudojimo pajamų vertė yra lygi 81972 Lt, multiplikatorių skirtumo būdą –87581Lt, dalinio diskontavimo būdą –61325Lt. Vadinasi, pakopinės nuomos sutartys turi reikmės naudojimo pajamų vertės nustatyme. Taip pat vertinamojo objekto naudojimo pajamų vertei nustatyti buvo pritaikyti “Term and Reversion” ir “Hardcore” modeliai. Abiem metodais nustatant vertinamo objekto naudojimo pajamų vertę yra gaunamas panašus rezultatas. Naudojimo pajamų vertė abiem metodais skaičiuojant sudaro atitinkamai103000Lt ir93032Lt. Šio darbo 3.2 poskyryje buvo nustatinėjama turto vertė atkuriamosios vertės metodu. Vertinamojo objekto atkuriamoji vertė buvo nustatyta remiantis Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu “Dėl privalomo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1 d.” dviem atvejais, kai į objektas yra gyvenamosios paskirties, ir kai objektas yra negyvenamosios paskirties, pritaikytas komercinei veiklai vykdyti. Vertinamas objektas, kad tiktų jame vykdyti komercinę veiklą, buvo perplanuotas, t.y. iškirsta anga sienoje, įrengtas atskiras įėjimas ir atlikti kiti darbai. Tokiu būdu vertinamo gyvenamosios paskirties objekto atkuriamoji vertė sudarė –12000Lt, negyvenamosios paskirties –20000Lt. Galime teigti, kad objekto paskirties pakeitimas yra veiksmingas, nes jis padidina jo vertę. Tačiau reikia atkreipti dėmesį į išlaidas, patirtas pakeičiant objekto paskirtį, nes šios išlaidos gali būti didesnės už objekto su pakeista paskirtimi vertės padidėjimą. Galiausiai buvo aptartas vertinamo objekto nusidėvėjimo kitimas dviem atvejais – nusidėvėjimo nustatymas neatsižvelgiant į priestatą, bei kai atsižvelgiama į priestatą. Objekto amžius vertinimo dieną yra 38 metai. Tačiau įvertinus priestato amžių, viso objekto amžius sudaro 34 metus. Toliau nusidėvėjimas nustatomas teoriniais – matematiniais ir empiriniais nusidėvėjimo metodais. Nusidėvėjimo nustatymui priėmėme teorinį – matematinį progresyvųjį Ross metodą, nes šis metodas gali būti naudojamas gyvenamiesiems ir verslo pastatams (biurams, administraciniams pastatams, parduotuvėms) su paprastu įrengimu ir gera statybine priežiūra, o tai atitinka vertinamo objekto paskirtį ir esamą būklę. Tokiu būdų vertinamo objekto nusidėvėjimas, neatsižvelgiant į priestatą sudaro 26,22%, o objekto atkuriamoji vertė sudaro –44552 Lt. Atsižvelgus į priestatą, vertinamo objekto nusidėvėjimas sudaro 22,78 %, o objekto atkuriamoji vertė –46629Lt. Be to buvo atkreiptas dėmesys į vietovės pataisos koeficientą, pateiktą anksčiau minėtame nutarime, pagal kurį vertinamo objekto atkuriamoji vertė, neatsižvelgus į priestatą yra 22276 Lt, o atsižvelgus į priestatą –23314 Lt. Vertinamojo objekto rinkos vertei nustatyti už pagrindą priimsime objekto vertę, gautą pagal naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodą, kadangi vertinamo turto geriausias ir efektyviausias panaudojimas pagal pateiktą turto apibūdinimą yra paremtas pelno gavimu, t.y. į kurį žiūrima kaip į pelno objektą, kurio vertė apibrėžiama ilgą laiką gaunamomis pajamomis. Atsižvelgus į tai, atkuriamoji objekto vertė turi būti atmesta. Tokiu būdu vertinamo dviejų kambarių buto, esančio Utenos miesto centre, rinkos vertė yra 99449 Lt ≈ 100000Lt. Literatūra • Paskaitų konspektai; • Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimas “Dėl privalomojo registruoti nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinių rinkos kainų nustatymo 2003 m. lapkričio 1d.” 2003 m. spalio 24d. Nr.5, Vilnius. • Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 02 14 nutarimu Nr. 244 Turto vertinimo metodika (Žin., 1996, Nr. 16-426); • 1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202 LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas; • Interneto puslapis – www. maps.lt;

Daugiau informacijos...

★ Klientai rekomenduoja

Šį rašto darbą rekomenduoja mūsų klientai. Ką tai reiškia?

Mūsų svetainėje pateikiama dešimtys tūkstančių skirtingų rašto darbų, kuriuos įkėlė daugybė moksleivių ir studentų su skirtingais gabumais. Būtent šis rašto darbas yra patikrintas specialistų ir rekomenduojamas kitų klientų, kurie po atsisiuntimo įvertino šį mokslo darbą teigiamai. Todėl galite būti tikri, kad šis pasirinkimas geriausias!